Az exkluzív ingatlanpiac lassul, de nem áll meg: Olaszország a befektetők figyelmének középpontjában

A legújabb Knight Frank jelentések elemzése megerősíti a vagyonos befektetők állandó érdeklődésétRóma és Milánó

A luxus lakóingatlanok árai továbbra is emelkednek a hosszú ideig tartó aktív növekedés után, de ez a növekedés mérsékeltebb ütemben zajlik. A helyzet azonban jelentősen eltér régiók, szegmensek és városok szerint. A Knight Frank 2026 első félévére vonatkozó jelentéssorozata (Global House Price Index, Prime Global Cities Index, Global Super-Prime Intelligence és European Residential Signals) átfogó képet nyújt a globális, európai és olasz ingatlanpiacról.

Az árak emelkednek, de inflációval korrigálva a növekedés negatív

A Global House Price Index, amely 55 fő piacot követ világszerte, átlagosan 1,4%-os nominális áremelkedést mutatott éves szinten 2026 első negyedévében. Ez a leggyengébb teljesítmény 2024 harmadik negyedéve óta. Az vizsgált piacok 91%-a azonban továbbra is pozitív nominális növekedést mutatott.

A fő probléma az infláció. Az inflációval korrigálva a reálárak átlagosan 1,8%-kal csökkentek éves szinten. Az infláció továbbra is csökkenti a nominális növekedést, és a fenntartható fellendülés érdekében további kamatcsökkentésekre és az inflációs nyomás enyhítésére van szükség.

Vezetők és lemaradók:

• Törökország vezet a nominális növekedésben (+26,2%), de a magas infláció miatt a reál növekedés negatív (-3,5%).
• A nominális növekedés élén szerepel Magyarország (+21,4%), Észak-Macedónia (+16,7%), Portugália (+16,5%) és Horvátország (+16,1%).
• Spanyolország a 7. helyen áll +13,9%-os növekedéssel, ami 10,1%-os reál növekedést jelent.
• A lista végén található Kína szárazföldi része (-6,3%) és Kanada (-5,0%).

Ázsia dominálja a globális prémium ingatlanpiacot (Prime)

A Prime Global Cities Index (47 város világszerte) átlagosan 2,0%-os árnövekedést mutatott 12 hónap alatt. A piac kezd szelektív lenni: a befektetők az egyes városok fundamentális mutatóit vizsgálják, nem pedig az általános globális trendeket.

Kulcsfontosságú városok:

• Tokió hihetetlen, +44,4%-os éves növekedést mutatott (abszolút vezető), de az elmúlt negyedévben -8,6%-kal csökkent, jelezve a gyors növekedés végét. Az elmúlt 5 évben a tokiói piac 126,4%-kal nőtt.
• Az ázsiai piacok közül kiemelkednek: Manila (+19,9%), Dubai (+13,0%), Szöul (+11,3%), Szingapúr (+9,8%), Mumbai (+8,2%).
• Az elmúlt 5 évben Dubai volt a legnagyobb növekedés - hatalmas +180,7%-kal.
• Kivételek: Vancouver (-10,4%), Toronto (-9,5%), Kanton (-8,9%), Peking (-7,3%), Sanghaj (-7,2%). London továbbra is veszteséges (-4,0% az év során és -5,1% az elmúlt 5 évben).

Ultra-luxus szegmens (Super-Prime): Dubai vezet, New York és Hongkong felgyorsul

Az ultra-luxus szegmensben (10 millió dolláros tranzakcióktól) 12 kulcsfontosságú városban 636 tranzakciót regisztráltak 2026 első negyedévében, összesen 11,4 milliárd dollár értékben (átlagosan 18,6 millió dollár/ingatlan).

• Dubai maradt az abszolút vezető: 193 tranzakció 3,43 milliárd dollár értékben (+35% a negyedévben). A Knight Frank megjegyzi, hogy ez a csúcs az eszkaláció előtti időszakban, 2026 februárjában következett be a regionális konfliktus miatt.
• Hongkong a második helyen áll (94 tranzakció 1,84 milliárd dollár értékben).
• New York a harmadik helyen van (90 tranzakció 1,67 milliárd dollár értékben, +58%-os ugrás a negyedévhez képest).
• E három város együttesen közel 60%-át teszi ki a világ összes ultra-prime tranzakciójának. Londonban 45 tranzakció (836 millió dollár) történt, de még mindig jelentősen elmarad az 2022-es adatoktól.
• 
  

Európa: Az üdülőhelyek száma az elmúlt 5 évben 60%-kal nőtt

A vásárlói profil változik az európai luxus ingatlanpiacon. Az európaiak (a britek kivételével) részesedése 40%-ra csökkent, míg a britek és az amerikaiak aktívabbá váltak.

• A britek az összes nemzetközi kereslet harmadát adják: Monaco és az Azúr-part mellett aktívak Madridban, Ibizán és Toszkánában.
• Amerikaiak jelentős befektetéseket hajtanak végre Milánóban, Ibizán és az Algarve-ban.
• 5 év alatt az üdülőhelyeken az árak jelentősen emelkedtek - az Algarve (+60% 2020 óta), majd Provence, Marbella, Mallorca, Ibiza és Saint-Tropez következnek. Városok közül Zürich és Milánó mutatják a legjobb ötéves teljesítményt.

Fontos figyelembe venni a devizahatást: az amerikaiak vagy svájciak számára az árfolyamkülönbségek miatt az euróövezeti vásárlás most "olcsóbb" lehet az árak tekintetében.

Olaszország: A tömegpiac növekszik, Milánó alkalmazkodik, Róma pedig ragyog

Globális összefüggésben Olaszország eltérő eredményeket mutat városonként és szegmensenként:

• Főáram: Olaszország a 27. helyen áll a világon, +5,2%-os éves nominális növekedéssel (+2,8%-os reál növekedés). Ez magasabb, mint Németország, Franciaország és az Egyesült Királyság adatai.
• Milánó (Prime szegmens): A 46 város közül a 32. helyen van, -0,9%-os éves csökkenést mutatva. Ez nem csökkenés, hanem normalizálódás az erős ötéves növekedés után, amikor Milánóban az árak +36%-kal emelkedtek (a 7. legjobb eredmény a világon). Az amerikaiak és a britek iránti nemzetközi kereslet Milánóban továbbra is erős.

Róma az európai piac kiemeltje

A Knight Frank és a ReLiving ügynökség külön jelentése Rómára összpontosított. A PIRI 100 szerint Róma luxus ingatlanpiaca 5,5%-kal nőtt 2025-ben, ezáltal az olasz főváros a 23. helyre került a világon - Madrid, Párizs és New York elé.

Azok a vonzástényezők, amelyek vonzzák a befektetőket Rómába:

1. Külföldiek: Az Egyesült Királyságból, az USA-ból, Franciaországból, Lengyelországból és Észak-Európából érkező vevők jelentik a fő keresletet. A britek gyakran áthelyezik adóztatási lakóhelyüket Rómába, míg az amerikaiak jelentős második otthonokat vásárolnak. Az olasz "fix adó" (tehetséges lakosok számára bevezetett fix adó) fontos szerepet játszik.
2. Szállodamárkák: A világ legnagyobb luxusmárkái megjelentek a városban. A W Rome és a The Rome EDITION után megnyílnak a Rosewood, a Four Seasons, a Mandarin Oriental, a Bulgari és a Six Senses.
3. Népszerű körzetek: Via Veneto környéke - Via Biccolati, Trieste-Pinciano, Parioli, EUR és Appia Antica (utóbbi vonza azokat, akik értékelik a magánéletet és a történelmi villákat).

Árak Rómában: A felújított luxus ingatlanok ára 10 000 és 15 000 euró/négyzetméter között mozog (a "Tridente Arany Háromszög" környékén - még magasabb). Ez rendkívül versenyképessé teszi Rómát Londonhoz, Párizshoz vagy Genfhez képest. A legkeresettebb formátum a "kulcsrakész" lakás, magas energiahatékonysági besorolással, okos otthon funkciókkal, concierge szolgáltatással és parkolással. Az ilyen kulcsrakész ingatlanok hiánya felfelé hajtja az árakat Rómában.