Társasházak besorolása Olaszországban: az épületektől a kiváló társasházakig

Az olaszországi lakások különféle építészeti formáit és típusait a Polgári Törvénykönyv szabályozza. Az összes társasház alapja az olasz Polgári Törvénykönyv (Codice Civile) 1117. cikke, amely meghatározza a tartószerkezetek, közüzemek és közös helyiségek közös tulajdonjogát, ha az épületnek legalább két különböző tulajdonosa van.

Minden formátumnak megvannak sajátosságai a költségmegosztás, az irányítás és az adókötelezettségek terén.

A társasházak fő típusai Olaszországban

Függőleges társasház (Condominioverticale): hagyományos többszintes épület, ahol a lakások vagy irodák egymás fölött helyezkednek el. A tulajdonosok megosztják az alapozást, a teherhordó falakat, a tetőt, a lépcsőket és a lifteket.

Vízszintes társasház (Condominio orizzontale): önálló, szomszédos épületek komplexuma (pl. sorházak - villette a schiera). A házak szerkezetileg függetlenek, de közös külső elemekkel rendelkeznek: bejárati kapuk, kocsibeállók, világítás és csatornázás (az olasz Polgári Törvénykönyv 1117-bis cikke).

Minimális társasház (Condominio minimo): olyan helyzet, amikor egy ház csak két, különböző tulajdonosokhoz tartozó lakásból áll (például egy ikerház), de közös teherhordó elemekkel vagy udvarral rendelkezik.

Részleges társasház (Condominio parziale): egy nagyobb épületen belüli jogi építmény, ahol egy bizonyos elemet (például egy külön bejáratot, egy liftet vagy az egyik rész tetejét) csak a lakók egy része használ. Fenntartásának költségei a ... cikk ... szerint. Az olasz polgári törvénykönyv 1123. cikkelye értelmében csak azok felelősek, akik ténylegesen használják.

Supercondominio: Több független épületből álló komplexum, amelyeket nagy közös létesítmények egyesítenek: park, úszómedence, kazánház vagy közös biztonsági rendszer.

Hogyan jön létre jogilag egy társasház?

A társasház automatikusan „de facto” (di fatto) jön létre, közjegyzői okirat nélkül. A Semmítőszék 21077/2022. számú határozata megerősítette, hogy a jogi státusz három feltétel teljesülésekor aktiválódik:

Több, különböző személyek tulajdonában lévő ingatlan megléte;

A közös szerkezetek vagy rendszerek fizikai oszthatatlansága;

A közös területek megosztott használata.

Adókötelezettségek: Az Olasz Adóhivatal (Agenzia delle Entrate) előírja a tulajdonosoknak, hogy a közös tulajdon első alkalommal kérjék az épület adókódját (Codice Fiscale). Enélkül lehetetlen legálisan fizetni a közműveket és vállalkozókat megbízni.

Mi a különbség a társasházi lakás és a lakóingatlan között?

A társasházi lakás és az üzleti célú lakóingatlan közötti fő különbség a tulajdonosi szerkezet és az irányítási formátum.

Egy tipikus társasházban a közös területek az egyes lakástulajdonosok közös tulajdonában vannak. A javításokkal, karbantartással és a költségvetés elosztásával kapcsolatos összes kulcsfontosságú döntést a lakók közgyűlésen (közgyűlésen) hozzák meg. A lakás formátuma bármilyen lehet: állandó tulajdon vagy hosszú távú bérlet.

Egy lakásban a teljes komplexum egyetlen jogi személy (kereskedelmi társaság) tulajdonában van. A lakók nem rendelkeznek ingatlannal - bérleti szerződéseket kötnek. Ebben az esetben a szállás költsége általában magában foglalja a kereskedelmi szállodai szolgáltatásokat: recepciós szolgálat, a szobák rendszeres takarítása és a terület biztonsága.

Mikor van szükség vagyonkezelőre?

Az olasz Polgári Törvénykönyv 1129. cikke szerint szakképzett vagyonkezelő kinevezése csak akkor kötelező, ha a tulajdonosok száma meghaladja a 8 főt.

Ha a házban 4 lakás van, vagy legalább 2 család számára lakó társasházról van szó, a lakók maguk is kezelhetik (autogestione) egy felelős képviselő kinevezésével. Azonban továbbra is fennáll a kötelezettség, hogy otthon legyen adószámla, meg kell őrizni a nyugtákat és banki átutalással kell fizetni, még a helyi önkormányzatoknál is.