Hogyan lehet ingatlant vásárolni jelzáloggal: Kockázatok elkerülése és az ügylet védelme

Terhelt ingatlan vásárlása előtt áll?

Az alábbiakban részletesen ismertetjük azokat a jogi lépéseket, amelyekkel a letét védelme, a tartozás teljes kifizetése és a jelzálogteher megszüntetése érdekében élhet.

A jelzáloggal terhelt ingatlan adásvétele teljesen törvényes. Ennek ellenére óriási körültekintést igényel: a jelzálog továbbra is az ingatlanon marad a tulajdonjog megváltozása után az ún. "viszonteladási jog" miatt. Általában három fő módszert alkalmaznak a biztonságos jelzáloghitellel terhelt lakás vásárlására:

1. Az eladó az adósság teljes kifizetése előtt megteszi a fő szerződést;
2. Az adósság közvetlenül az ügylet során (közjegyzőnél) törlesztésre kerül, amikor a vevő közvetlenül átutalja a szükséges összeget a hitelezőnek, és hivatalos hozzájárulást kap a teher megszüntetéséhez;
3. A jelenlegi jelzáloghitel egyenlegének hivatalos átutalása a vevőre (accollo del mutuo).

Mi az a jelzáloghitel, hogyan működik, és milyen típusai vannak?

A jelzáloghitel egy olyan dologi biztosítási jog, amely jogot ad a hitelezőnek (általában egy banknak) az ingatlan lefoglalására a hitelének kifizetése érdekében, és az eladásból származó bevételek előnyben részesítésére a többi hitelezővel szemben.

A jelzáloghitel csak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkezik és válik jogilag érvényessé (Conservatoria). Ez a bejegyzés tulajdonjogot alapoz meg: bejegyzés nélkül a jelzálog jogilag nem létezik. A bejegyzéstől számítva a hitelezőnek két kulcsfontosságú jogosultságot biztosít:

• Megélhetési jog (diritto di seguito): a teher az ingatlanon marad a tulajdonosváltástól függetlenül. Az ingatlan eladható, de a hitelező fenntartja a jogot, hogy az új vevőtől is visszavegye azt.
• Elsőbbségi jog (diritto di prelazione): kényszerértékesítés esetén a jelzáloghitelezőt fizetik ki először a befolyt összegből a nem biztosított hitelezők előtt.

Az olasz jogrendszerben három jelzálogforma létezik:

1. Önkéntes (ipoteca volontaria): megállapodás vagy egyoldalú nyilatkozat alapján jön létre. Példa erre a leggyakoribb lakásvásárlási jelzálog, amelyet a jelzáloghitelt kibocsátó bank javára nyújtottak be.
2. Bírói (ipoteca giudiziale): adósságfizetési bírósági határozat, végrehajtási végzés vagy más bírósági intézkedés alapján jön létre.
3. Jogi (ipoteca legale): a jelzálogbejegyzés jogát a törvény közvetlenül biztosítja bizonyos hitelezőknek az adós hozzájárulása nélkül (pl. az eladó javára az ingatlan teljes árának megfizetésének garanciájaként).

Jelzálog időtartama az ingatlanon

Az olasz polgári törvénykönyv 2847. cikke szerint a jelzálogbejegyzés 20 évig marad érvényben a bejegyzés dátumától számítva. A teher további sorsa az adósságkezeléstől és a hitelező intézkedéseitől függ:

• Tartozás visszafizetése 20 év előtt: Amikor a kölcsönt teljes mértékben visszafizették, a zálogjog megszűnik. Banki jelzáloghitelek esetén automatikus törlés (ex Legge Bersani) érvényes, külön közjegyzői okirat hiányában.
• 20 évnél hosszabb futamidejű kölcsön esetén (pl. 25 vagy 30 év): A jelzáloghitel futamideje alatt a hitelező köteles meghosszabbítani (rinnovazione) a jelzáloghitelt a 20 éves időszak lejárta előtt. Ez további 20 évvel meghosszabbítja annak érvényességét, miközben megőrzi a jelzálog eredeti rangsorát.
• Nincs meghosszabbítás: Ha a 20 éves futamidő lejár meghosszabbítás nélkül, a jelzáloghitel automatikusan megszűnik. A pénzügyi tartozás továbbra is érvényes marad, de a hitelező elveszíti a vagyon feletti dologi biztosíték jogát.

Eladható egy jelzáloggal terhelt lakás?

A törvény lehetővé teszi a jelzáloggal terhelt ingatlanok értékesítését. A jelzálog jelenléte nem akadályozza meg a tranzakciót, és nem igényli a hitelező előzetes engedélyét. Mivel a jelzálog követi az ingatlant, három biztonságos forgatókönyv érvényesül a piacon:

1. Adósságrendezés és a teher törlése az ügylet során (rogito): a vételár egy részét közvetlenül az eladó fennmaradó tartozásának rendezésére fordítják a szerződés aláírásakor.
2. Átutalással (accollo): a vevő az eladó meglévő kölcsönszerződésébe lép be, és felelősséget vállal a fennmaradó fizetésekért. A jelzálog továbbra is aktív marad az ingatlanon.
3. Előtörlesztés az ügylet előtt: az eladó függetlenül rendezze a tartozását a fő szerződés aláírása előtt, így az ingatlan tehermentesen kerül átadásra.

Mi történik, ha jelzáloggal terhelt lakást vásárolok anélkül, hogy kifizetném?

Az ingatlanvásárlás a jelzáloggal terhelt teher hivatalos és megállapodás szerinti eltávolítása nélkül közvetlen kockázatokkal jár:

• Lefoglalás és árverés kockázata (pignoramento): ha az eredeti adós nem fizeti a kölcsönt, a hitelezőnek joga van lefoglalni az ingatlant és árverésre bocsátani, még akkor is, ha az ingatlan már egy harmadik fél tulajdonában van, aki nem kapcsolódik az adóssághoz.
• Jelzáloghitel megtagadása a vevőnek: ha a jelzáloghitellel tervezett vásárlást a bank megtagadja, ha az ingatlanon aktív, nem lezárt jelzálogjogok vannak, a tranzakció során. A bank az elsődleges fedezetet követeli meg, mentesítve az előző terhektől.
• Jelzáloghitel rendezési eljárása (purgazione): A vevő bírósági rendezési eljárást kezdeményezhet (megállapodott ár vagy az ingatlan becsült értékének felajánlásával), de ez egy összetett és költséges folyamat.

A leggyakoribb hibák vásárláskor

A tehermentesített ingatlan eladása és vásárlása óriási körültekintést igényel. Íme a legfőbb hibák:

• A foglaló közvetlen átutalása az eladónak: a pénz átutalása egy pénzügyi gondokkal küzdő eladónak azzal a kockázattal jár, hogy fizetésképtelenség esetén elveszíti azt.
• Védőzáradékok hiánya az előzetes megállapodásban: a dokumentumok különleges feltételek nélküli aláírása védtelenné teszi a vevőt azzal a kockázattal szemben, hogy egy fel nem törölt jelzáloggal terhelt ingatlant kapjon.
• A hitelező bank bevonásának elmulasztása: az eladó szóbeli ígéreteire támaszkodik, miszerint a pénzt a kézhezvétel után fizeti vissza az adósságot, ahelyett, hogy megszervezné, hogy egy banki képviselő jelen legyen az ügyletnél.
• A jelzálog jellegének alábecsülése: bírósági vagy adó-/behajtási jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlásakor figyelembe kell venni, hogy az elengedésük eljárásai és feltételei sokkal bonyolultabbak, mint a hagyományos banki hitelek esetében.
• A nyilvántartások frissítési határidejének figyelmen kívül hagyása: nem veszik figyelembe, hogy a törlési bejegyzés hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba technikai időt igényel még a tartozás tényleges visszafizetése után is.

Hogyan védheti meg magát az előzetes szerződés szakaszában (preliminare)

Az előzetes szerződés a vevő jogi garanciáinak megteremtésének fő eszköze.

A 124/2017. számú törvény lehetővé teszi a közjegyzői letétbe helyezés mechanizmusának alkalmazását. A vevő kérheti a pénzeszközök átutalását a közjegyző speciális biztonságos számlájára az eladónak történő átutalás helyett. A közjegyző megtartja az összeget, és csak azután utalja át az eladónak, hogy hivatalosan igazolta a jelzálog törlését, vagy megkapta a törléshez való hozzájárulásról szóló okiratot.

Bonyolult esetekben ajánlott az előszerződés átírása (hivatalos bejegyzése). Ez elsőbbséget biztosít harmadik felekkel szemben, és megakadályozza azt a helyzetet, hogy a később felmerülő új bejegyzések és terhek zavarják az ügyletet.

Kötelező záradékok és kikötések a szerződésben

Az előzetes szerződésnek tartalmaznia kell a következő fontos feltételeket:

• Tehermentességi garancia: az eladó hivatalos nyilatkozata, amelyben kötelezettséget vállal arra, hogy saját költségén és saját erőfeszítéseivel mentesíti az ingatlant a jelzálogoktól és a lefoglalásoktól.
• Visszafizetési záradék az ügyletben: egyértelmű jelzés arra vonatkozóan, hogy a pénzeszközök egy részét a fő szerződés aláírásakor közvetlenül a hitelező banknak utalják át.
• Lényeges feltétel (termine essenziale): szigorú határidőt állapít meg az ügyletre, amelynek teljesítése a tartozás teljes kifizetéséről szóló igazolás és a visszavonáshoz való hozzájárulás egyidejű benyújtásához kötött jelzáloghitelek.

A közjegyző szerepe: adósságtörlesztés az ügyletben

A közjegyző garantálja az ingatlanokhoz fűződő jogok átruházásának jogszerűségét és biztonságát. Az előkészítési szakaszban ellenőrzéseket végez a nyilvántartásokban (visure ipotecarie) a terhek jellegének megállapítása érdekében, és a banktól kéri a fennmaradó tartozás (conteggio estintivo) pontos kiszámítását az ügylet napján.

A fő okirat aláírása során:

1. Az ingatlan megállapodott árát először a fennmaradó tartozás teljes rendezésére használják fel;
2. A vevő benyújt egy nyomon követhető fizetési bizonylatot (banki csekket vagy átutalást) a hitelező bank nevére a tartozás összegéről;
3. A bank képviselője elismervényt állít ki a pénzeszközök átvételéről és a jelzáloghitel törléséhez való hivatalos hozzájárulásról;
4. A fennmaradó összeget (ha van ilyen) átutalják az elad