Olaszország legnépszerűbb régiói

Olaszország legnépszerűbb régiói az otthoneladás nehézségeiben vezető szerepet játszottak

Ezt bizonyítják a Homepanda Horizon adatai, az első elemző központ, amely a valós likviditást értékeli az olasz ingatlanpiacon. A legrosszabb értékesítési teljesítményt nyújtó helyszínek listáján szerepeltek a milánói Navigli, Róma történelmi belvárosa, a nápolyi Posillipo és a torinói San Salvario.

Míg korábban azt gondolták, hogy a tekintélyes helyszínek gyors eladást garantálnak, a mai statisztikák teljesen más képet festenek. Valójában sok esetben éppen az ellenkezője igaz. A Homepanda Horizon kutatóközpont által végzett nagyszabású monitorozás 243 266 ingatlanhirdetésről 12 hónapos időtartam alatt Milánóban, Rómában, Nápolyban és Torinóban megcáfolja az ágazat legmélyebb sztereotípiáit.

Homepanda Likviditási Index

Ezt a paradoxont két saját elemzőeszközzel vizsgálták:

Homepanda Likviditási Index (IVH): értékeli egy ingatlan sikeres eladásának valószínűségét egy 0-tól 10-ig terjedő skálán.
Hőmérős kedvezmények: rögzíti az árváltozások gyakoriságát és mértékét az online hirdetés teljes időtartama alatt.

Híres területek, ahol az ingatlanok lassan kelnek el

Navigli Milánóban

Milánóban a IVH index rangsorolta a híres Navigli negyedet a város 32 zónája közül a harmadik helyre, mindössze 1,8 pontot adva neki 10-ből. A listán szereplő további kiemelkedő helyszínek között szerepelt a Quadrono - Palestro - Guastalla (2,0), Solari - Washington (2,2), Arco della Pace - Sempione (3,4), Garibaldi - Porta Nuova (3,7) és a Történelmi Központ (3,8). Ezek a "milánói luxus" helyszínek jelenleg alacsonyabb likviditást mutatnak, mint általában gondolnák.

Ellentétben azzal, Milánóban a diáknegyed, a Città Studi - Susa (7,0 pont) vezet - egy átlagos, kényelmes életet biztosító terület, amelyet ritkán említenek az elitizmus kapcsán.

Róma történelmi központja

A fővárosban ez a paradoxon még hangsúlyosabb. Róma történelmi központjában az árcsökkenések gyakorisága 183%-kal magasabb volt, mint az Appio Latino - Colli Albani negyedben, amelyet a város legstabilabb területeként tartanak számon. Az összesített likviditási rangsorban Róma belvárosa a legalul áll, 3,05 ponttal. A legjobb IVH-mutatót a Mezzocammino - Spinaceto - Tor de' Cenci területen mérték (7,5 pont) - egy jól felszerelt külvárosban, amely soha nem tűnik fel fényes brosúrákban.

Posillipo Nápolyban

Hasonló forgatókönyv ismétlődik délen. Nápolyban az előkelő Posillipo negyed, egy híres dombtető, ahonnan panorámás kilátás nyílik az öbölre, és amely a város külföldiek számára a város névjegykártyájává vált, arra kényszeríti az eladókat, hogy 140%-kal gyakrabban módosítsák áraikat, mint a stabilabb munkásosztálybeli San Carlo all'Arena - Sanità negyed.

San Salvario Torinóban

Torinóban a San Salvario negyed, amely az olimpia után egykor virágzó éjszakai élet központja volt (sokáig "északi Trastevere"-nek hívták), az átlagos hirdetési idő 169 nap volt. Ez a város egyik legmagasabb és legproblémásabb értéke. Négy különböző nagyvárosi terület és négy független adatbázis támasztja alá ugyanezt a jelenséget.

Az infrastruktúra fontosabb, mint a hírnév

Az összes vizsgált piac közös magyarázata egyszerű: A valós likviditás a városi fejlődést követi, nem a történelmi rangot.

Milánóban az új M4-es metróvonal beindítása teljesen átrendezte a keresleti térképet: a Ponte Lambro - Santa Giulia környék, amely hozzáférést kapott az M4-es vonalhoz, a legdinamikusabb régióvá vált az országban - az ingatlanok átlagosan mindössze 19 nap alatt kelnek el.
Torinóban a Lingotto zóna nagyméretű átalakítása (OGR technohub, M1 metróállomás, olimpia utáni lakásállomány) 100 napos expozícióra húzta fel a helyszín mutatóit, ami ritka pozitív kivétel a lassú torinói piacon.
Rómában a fejlett külvárosok, amelyek jó közlekedéssel rendelkeznek, folyamatosan felülmúlják a régi központokat.

Egyik városban sem a likviditásban vezető szerepet játszó negyed nem történelmi elit terület - minden esetben az első helyek olyan területeké, amelyek a közelmúltban modernizációkon estek át.

Az olasz piac négy jellemzője

Az elemzők négy nagyváros piacát négy teljesen eltérő viselkedési modellként jellemezték:

Milánó – racionális és likvid. Itt az ingatlanok 84%-a a kikiáltási áron zárul anélkül, hogy csökkenne a forgalom. Ez a pontosság azonban nem a tulajdonosoknak, hanem a tapasztalt ingatlanügynökségek kifinomult ökoszisztémájának és a magas forgalomnak köszönhető. Az ingatlanok átlagosan 27 nap alatt kelnek el.
Róma polarizált. Hatalmas, 91%-os különbség van a "leggyorsabb" (80 napos tranzakció) és a "leghosszabb" (152 napos) területek között. A dinamika negyedévről negyedévre jelentősen változik.
Nápoly érzelmes. Itt a legnagyobb ellentétek figyelhetők meg: a Materdei - Museo területen a minimum 65 nap, míg a Colli Aminei - Capodimonte - Ponti Rossi területen akár 138 nap is szükséges.
Torino türelmes (vagy stagnál). Az átlagos eladási idő itt 131 nap, míg a Santa Rita - Mirafiori Nord térségben ez az idő eléri a tanulmány abszolút antirekordját - 170 napot online.

Tetőtéri lakások: egy nehezen értékesíthető álom

Ha az elit területek problémákkal küzdenek, akkor a legmagasabb presztízsű lakások, a penthouse-ok (tetőteraszokkal és panorámás kilátással) még rosszabb eredményeket mutatnak. Ezek a drága lakások a reklámkampányok sztárjai, de gyakorlatban több időt és nagyobb árkedvezményeket igényelnek.

Milánóban a penthouse lakások IVH indexe 4,08, míg a standard lakásoké 4,57 (a különbség stabil, bár kicsi). Rómában ez a különbség drámai: a penthouse-ok esetében 3,26, míg a standard lakások esetében 4,46 - ez több mint egy pontnyi különbség.

A legérdekesebb statisztika Nápolyról származik: a nápolyi penthouse lakásoknak csak 51%-a kel el a kikiáltási áron módosítás nélkül (Milánóban ez az arány 81%). Ráadásul a prémium nápolyi ingatlanoknak 12%-a öt vagy annál több egymást követő árcsökkentést igényel, mielőtt vevő jelenne meg. Milánóban ez csak az esetek 1,9%-ában fordul elő - ami majdnem hatszoros különbség.

Magáneladó vs. Ügynökség: a sztereotípia megerősödik (szinte mindenhol)

A hosszú ideje fennálló vita, miszerint a magáneladók gyakrabban hibáznak a lakások kiindulási árában a professzionális brókerek segítsége nélkül, szinte minden régióban igazolódik.