A bérlő nem fizeti a bérleti díjat és értékesíti a bútorait: mit kell tennie és hogyan kell eljárni

Ha a bérlő megsérti a bérleti szerződést, azonnal ügyvédhez kell fordulnia. Amikor a bérlő nem csak a bérleti díjat halmoz fel, hanem a tulajdonos bútorait is értékesíti, a tulajdonos dupla kártérítéssel szembesül. Ilyen helyzetben két eljárást kell egyszerre indítani: polgári (kilakoltatás és behajtás miatt) és büntető (más tulajdonának eltulajdonítása miatt).

Fontos! Ne próbáljon önálló igazságszolgáltatást végezni. A zár jogosulatlan cseréje, a közművek kikapcsolása vagy a bérlő holmijának jogosulatlan lefoglalása Olaszországban bűncselekménynek minősül (az olasz büntető törvénykönyv 392. és 393. cikke).

1. Bűncselekmények: a tulajdonos bútorainak ellopása és értékesítése

A szerződés mellékletében felsorolt bútorok és berendezések a tulajdonos tulajdonában maradnak. A bérlő csak ideiglenes használatra kapja őket. Ha értékesíti, elviszi vagy harmadik félnek adja őket, bűncselekményt követ el.

Hogyan minősülnek ezek a cselekmények:

• Más tulajdonának eltulajdonítása (Appropriazione indebita - az olasz büntető törvénykönyv 646. cikke): Fő cikk. Akkor alkalmazandó, ha a bérlő tisztességtelen haszonszerzés céljából eltulajdonít egy ideiglenesen rábízott ingatlant. Büntethető szabadságvesztéssel és pénzbírsággal.
• Súlyosabb lopás (Furto aggravato - az olasz büntető törvénykönyv 624-625. cikke): Ha a bérlő bútorok (például beépített konyha, vízvezeték vagy légkondicionáló) szétszerelése vagy eltávolítása érdekében ajtókat tört be, falakat vagy közműveket rongált meg, az rongálással járó lopásnak minősül, amely lényegesen súlyosabb büntetést von maga után.

Rendőrségi feljelentés (Denuncia-querela) benyújtásának módja:

1. Határidők: A feljelentést a veszteség felfedezésétől számított 3 hónapon belül kell benyújtani a rendőrséghez vagy a csendőrséghez.
2. Bizonyítékok: Csatolja a regisztrált bérleti szerződést, az aláírt vagyonleltárt és a lakás fényképeit.
3. Az értékesítés dokumentálása: Küldjön képernyőképeket az internetes hirdetéseiről, levelezéséről és szomszédok nyilatkozatairól.

2. Polgári jogi intézkedések: Vagyonvédelem és kártérítés

A bútorok értékesítése súlyos szerződésszegés, amely azonnali felmondáshoz és kártérítéshez jogosít.

• Vagyonzárolás (Sequestro conservativo/giudiziario - az olasz polgári perrendtartás 670-671. cikke): Ha fennáll annak a veszélye, hogy a bérlő értékesíti a többi holmiját, vagy pénzt vesz fel a számláiról, az ügyvéd kérheti a bírótól a számlái vagy a vagyonának sürgős befagyasztását.
• Kártérítés: Bíróságon keresztül követelheti az értékesített bútorok piaci értékének megtérítését, a sérült falak/kommunikációk javításának kifizetését, valamint a lakás bútorozatlanul történő kiadhatatlanságának kártérítését.

3. Kilakoltatási eljárás (Sfratto) és adósságbehajtás

Lakóingatlanok esetében a kilakoltatási eljárás megindításának alapja a lakásbér fizetésének akár egy hónapos késedelme (az utolsó fizetési határidőtől számított 20 nap), vagy a közüzemi számlák kéthavi bérleti díját meghaladó hátralék.

A kilakoltatás főbb szakaszai:

1. Követelés (Messa in mora): Hivatalos levél küldése (PEC-n vagy ajánlott levélben A/R-en keresztül), amelyben követelik a tartozás 10-15 napon belüli megfizetését.
2. Követelési értesítés (Intimazione di sfratto): Keresetindítás a bíróságon és idézés kézbesítése a bérlőnek ügyvéd útján.
3. Bírósági meghallgatás: Ha az adós nem jelenik meg, vagy nem fizet (még a bíró által biztosított 90 napos türelmi idő lejárta után sem), a kilakoltatást hivatalosan is megerősítik (convalida di sfratto).
4. Kényszerkilakoltatás: Ha a bérlő nem költözik el önként, bírósági végrehajtót (Ufficiale Giudiziario) hívnak, akinek joga van rendőrséget és lakatost hívni.

4. Mit kell tennie, ha a bérlő elmenekül a kulcsok nélkül?

• A kulcsokat hivatalosan átadták: Aláírták az átvételi elismervényt (verbale di riconsegna), a szerződést felmondták, és a bérbeadó azonnal birtokba vette az ingatlant.
• A kulcsokat NEM adták át (a bérlő eltűnt): A bérbeadónak nincs joga önállóan belépni a lakásba - ez a lakás sérthetetlenségének megsértése miatti vádat vonhatja maga után (az olasz büntető törvénykönyv 614. cikke). A végrehajtónak el kell ismernie a lakás elhagyásának tényét, és hivatalosan vissza kell adnia Önnek a kulcsokat.

5. Pénzbehajtás és adókedvezmények a bérbeadó számára

A kilakoltatási határozat nem tartalmazza a bérlő pénzügyi tartozásait. Az ügyvéd kérésére a bíró a kilakoltatással egyidejűleg tartozásbehajtási végzést (decreto ingiuntivo) hoz. Ha az adós nem fizet, bankszámlái befagyaszthatók, vagy hivatalos fizetésének akár 1/5-e is visszatartható.

Kell-e adót fizetnem a be nem szedett bérleti díj után?

A 2003. évi CXX. cikk (2) bekezdése szerint az olasz adótörvénykönyv (TUIR) 26. cikkelye értelmében a kifizetetlen bérleti díjak NEM tartoznak az adóköteles jövedelembe attól a pillanattól kezdve, hogy a bérlő hivatalos kilakoltatási értesítést vagy fizetési meghagyást kap.

• Adólevonás (Credito d'imposta): Ha már fizetett adót a korábbi időszakokra a bérlő által soha ki nem fizetett összeg után, az állam adójóváírást biztosít erre az összegre.
• Ezt a levonást a következő adóbevallásában (Modello 730 vagy Redditi PF) felhasználhatja, vagy visszatérítést kérhet, csatolva a kilakoltatási eljárás megkezdését igazoló dokumentumokat.