Ingatlanpiac 2026: Lassuló árnövekedés és gyenge értékesítések a második negyedévben

Az Olasz Bank ingatlanpiaci kutatásának adatai arra utalnak, hogy a piac hűl, de nem süllyed mély recesszióba. Hosszú távon az ingatlanközvetítők óvatosan növekvő bizalmat mutatnak.

Az Olasz Bank 2026 második negyedévére vonatkozó felmérése rögzítette, hogy a lakóingatlanárak növekedési üteme lassul. Az ügynökségeken keresztül lebonyolított tranzakciók is enyhe csökkenést mutattak az előző év hasonló időszakához képest.

Az ügynökök különösen mérsékelt árdinamikát figyelnek meg, míg az alkuk és az átlagos eladási idők továbbra is történelmi mélyponton vannak. A vevői kereslet továbbra is gyenge, amihez a piacon elérhető lakások mennyiségének további csökkenése társul.

A lakásárak növekedési üteme lassul

2026 második negyedévében az áremelkedést jelző ingatlanközvetítők és az árcsökkenést tapasztalók aránya közötti egyensúly 7 százalékponttal csökkent (az előző negyedévi 12 százalékponttal szemben). Bár a lassulás észrevehető, ez a szám még mindig magasabb, mint 2025 azonos időszakában.

Regionális felbontás:

• Északnyugat: a növekedési ütem legjelentősebb csökkenése - az egyensúly 11-ről mindössze 1 százalékpontra esett vissza.
• Északkelet és Közép: mérsékelt lassulás (egyenlegek 13 és 11 százalékpont).
• Dél és szigetek: az egyensúly 6 százalékpont.
• 
  

A kedvezmények és az értékesítési feltételek továbbra is minimálisak

Az átlagos kedvezmény az induló ártól való alkudozáskor 7% volt, ami kissé alacsonyabb az előző negyedévi adatokhoz képest, és közel van a történelmi minimumhoz.

A kedvezmények régió szerint:

• Északkelet: átlagosan mindössze 5% kedvezményt kínáltak;
• Északnyugat és Közép régió: átlagos értékek;
• Dél és szigetek: átlagosan 9% kedvezményt adtak.

A lakáseladási idők továbbra is rendkívül gyorsak - átlagosan 5 hónap. Ez arra utal, hogy az eladásra kínált ingatlanok viszonylag gyorsan találnak vevőt.

Az ingatlanközvetítők körülbelül 86%-a negyedévente legalább egy tranzakciót regisztrált (a mutató stabil). A tranzakciók nagy része a másodlagos piacon történt, az összes értékesítés 81%-át tették ki.

Az értékesítési volumenek enyhén csökkennek

Az ügynökségeken keresztül lebonyolított tranzakciók kevésbé pozitív dinamikát mutattak. Az értékesítési volumen szerinti válaszok mérlege -13 százalékpont volt (bár jobb, mint az év eleji -19 százalékpont).

A mutató a 2025-ös második negyedévhez képest romlott (-17-ről -20 százalékpontra). A legnagyobb aktivitáscsökkenést az északnyugati és északkeleti régióban tapasztalták, míg a középső, déli és szigeteki régióban enyhébb visszaesés történt.

A kínálat és a kereslet továbbra is csökken

• Kereslet: Az ingatlanközvetítők a vevők számának dinamikájáról -15 százalékpontot értékeltek. Ez stabil az előző negyedévhez képest, és jobb, mint 2025 második negyedévében (-19 százalékpont). A kereslet továbbra is gyenge, de jelek mutatkoznak a növekedésre.
• Kínálat: Az új értékesítési megrendelések volumene továbbra is csökken - az eladások csökkenéséről számoló ügynökök túlnyomó többsége 26 százalékpontot jelzett. Az eladatlan készlet egyensúlya is negatív marad (-26 százalékpont).

Ennek eredményeként a piac csökkenő egyensúlyt tapasztal: míg a kereslet gyenge, a kínálat is csökken.

Jelzáloghitelek és hitelek hozzáférhetősége

A jelzáloghitelezés feltételei viszonylag kedvezőek maradnak, és gyakorlatilag nem okoznak tranzakciós zavarokat:

• A lakásvásárlások 63%-a 2026 második negyedévében jelzáloghitellel történt (kismértékű csökkenés az előző negyedévi 65%-hoz képest).
• Az átlagos hitel fedezeti aránya (LTV) 78%-ra emelkedett, ami továbbra is magas szintű.
• Csak az ügynökségek 18%-a említette a jelzáloghitel megszerzésének nehézségeit az eladás visszavonásának okaként. Ez az egyik legalacsonyabb mutató a rekordok között.

A bérleti díjak emelkednek, miközben a kínálat csökken

A bérleti piacon erős pozitív trend tapasztalható a tulajdonosok számára:

• Az ügynökségek 83%-a legalább egy bérleti szerződést kötött egy negyedévben (a korábbi 79%-hoz képest).
• A bérleti díjak növekedésére vonatkozó becslések egyenlege +32 százalékpont volt.

Helyzet régiók szerint:

• A Középső régióban (+41 százalékpont) és a Déli/szigeteki régióban (+49 százalékpont) jelentős bérleti díjnövekedés tapasztalható.
• Az Északnyugati régióban meredeken lassul a növekedés: az egyensúly 30-ról 17 százalékpontra csökkent.

A következő negyedévben az ingatlanközvetítők újabb bérleti díjnövekedési körre számítanak (a várakozások egyenlege +23 százalékpont). Ugyanakkor egyre kevesebb bérelhető lakás áll rendelkezésre (az egyensúly -26 százalékpont).

Fontos szerepet játszik a rövid távú (napi) bérbeadás. Az ügynökségek 54%-a jelentős hatást tulajdonít ennek a helyi piacon. A Középső régióban és a Délen és a szigeteken ez az arány 65%-ra emelkedik, ami közvetlen hatással van az ingatlanok hosszú távú szegmensére.

Az ingatlanpiac előrejelzései 2026-2028-ra

A szakemberek becslései továbbra is óvatosak, de pozitív dinamikát mutatnak:

• Az ügynökségek rövid távú várakozásai saját piacaikra vonatkozóan -14 százalékpontot tettek ki (javulás az egy évvel korábbi -18 százalékponttal).
• Várakozások az országos piacra:
• A jelenlegi negyedévre: -15 százalékpont (javulás a -17 százalékponttal szemben);
• A következő 2 évre: -10 százalékpont (jelentős ugrás a tavalyi -22 százalékponthoz képest).

Ez óvatos, de bizakodó növekedést jelez a piaci szereplők bizalmában az olasz ingatlanpiac kilátásai iránt a következő két évben.