Hogyan értékesíthetjük az ingatlant bérlőnknek, és kerüljük el a hibákat

Egy már kiadott lakásnak számos módja van az értékesítésre. A tulajdonos közvetlenül felajánlhatja az ingatlan megvásárlását a bérlőnek, vagy harmadik félnek értékesítheti. Fontos figyelembe venni az elővásárlási jogot, a bérleti szerződés érvényességét és az esetleges adókötelezettségeket.

Hogyan értékesítsünk lakást bérlőnknek

Gyakran a jelenlegi bérlőnek történő értékesítés a legkényelmesebb megoldás. Ez lehetővé teszi az idegenek előtti bemutatások elkerülését, csökkenti az ingatlanközvetítői költségeket, és egyszerűsíti a tranzakciós folyamatot.

Az olasz törvények azonban bizonyos eljárásokat írnak elő a bérlő jogainak védelme érdekében.

Az értékesítés folyamata

1. Hivatalos ajánlat

Ha a tulajdonos az első bérleti időszak végén (például egy 4+4 éves bérleti időszak első négy éve után) értékesíteni kívánja a lakást, a bérlő elővásárlási jogot gyakorolhat.

Ebben az esetben a tulajdonosnak hivatalos értesítést kell küldenie ajánlott levélben vagy ajánlott elektronikus levélben (PEC) az értékesítés árával, feltételeivel és a döntési határidővel.

2. Válaszadási időszak

Az értesítés kézhezvétele után a bérlőnek 60 napja van a vételi jog gyakorlására.

Ha a válasz igen, az ügylet általában a következő 30 napban kerül közjegyzői hitelesítésre.

3. Szabad értékesítés

Ha a bérleti időszak lejárt, vagy a bérlő elutasítja a vásárlást, a tulajdonos szabadon értékesítheti a lakást bármely más vevőnek.

Ugyanakkor semmi sem akadályozza meg a feleket abban, hogy kölcsönösen előnyös feltételekkel megállapodjanak a bérlőhöz történő értékesítésről.

4. Bérleti szerződés megszűnése

Ha a bérlő egy lakást vásárol elsődleges lakhelyként, adókedvezményeket élvezhet az első ingatlanra vonatkozóan.

A vételi szerződés aláírásával a bérleti szerződés automatikusan megszűnik, mivel a bérlő és a tulajdonos ugyanazzá a személlyé válik.

Mi történik a bérleti szerződéssel az ingatlan értékesítése után?

Ha az ingatlant harmadik félnek értékesítik, a meglévő bérleti szerződés nem szűnik meg.

Az olasz polgári törvénykönyv 1599. cikke szerint az új tulajdonos automatikusan a szerződés szerződő félét váltja az előző tulajdonos helyett.

Ez azt jelenti, hogy:

• a bérlő a bérleti szerződés végéig fenntarthatja a lakás birtoklásának jogát;
• a bérleti díj változatlan marad;
• az új tulajdonos nem módosíthatja egyoldalúan a szerződés feltételeit;
• az új tulajdonosnak joga van a bérleti díjhoz, és a bérleti szerződés végén visszafizeti a kauciót.

Mikor nem lehetséges a bérleti szerződés megújítása

A tulajdonosnak csak a törvény által meghatározott esetekben van joga megtagadni a szerződés automatikus megújítását.

Például, ha:

• a lakást saját otthonaként vagy közeli rokoni otthonaként kívánja használni;
• nincs más lakóingatlana (kivéve saját otthonát), és értékesíteni kívánja a lakást.

Ebben az esetben legalább hat hónappal a szerződés lejárta előtt értesíteni kell a bérlőt. Ebben az esetben elővásárlási joga van a vásárlásra.

Nem regisztrált bérleti szerződés

Ha a bérleti szerződést nem regisztrálták az Olasz Adóhivatalnál, vagy a szerződést jogellenesen kötötték meg, az ilyen megállapodásnak nincs jogi ereje harmadik felekkel szemben.

Az új tulajdonosnak jogában áll követelni a lakás kiürítését az értékesítés után, és az ott élő személy nem élvezheti a törvény által biztosított szokásos garanciákat.

Mindig van elővásárlási joga a bérlőnek a vásárlásra?

Általánosan elfogadott, hogy a bérlő mindig elővásárlási jogot élvez az ingatlan vásárlására. Gyakorlatban ez azonban nem mindig igaz.

A 431/1998. számú törvény szerint az elővásárlási jog csak bizonyos feltételek teljesülése esetén érvényes.

Nincs elővásárlási jog, ha:

• a lakást a bérleti szerződés fennállása alatt értékesítik;
• a szerződés már megújult;
• a tulajdonosnak van más lakóingatlana;
• a lakást házastársra vagy rokonokra ruházzák át a második rokonsági fokig;
• ajándékozás, öröklés vagy az egész épület eladása történik.

Ezekben az esetekben a tulajdonos szabadon értékesítheti az ingatlant bárkinek.

Ingatlan értékesítése harmadik félnek

Egy bérlővel rendelkező ingatlan értékesítésének sajátosságai vannak.

Piaci érték csökkenése

Egy lakott lakás általában olcsóbb, mint egy üres.

Az átlagos kedvezmény 15-30%.

A csökkentés mértéke főleg a fennmaradó bérleti időtől függ:

• ha a szerződés hamarosan lejár, a kedvezmény kisebb;
• ha a bérleti idő még több évet tart, a vevő általában alacsonyabb árat követel.

Tőkenyereség-adó

Az adó összege attól függ, hogy mennyi ideje van az ingatlan a tulajdonos birtokában.

Ha a lakást öt évnél tovább birtokolja a tulajdonos

Az eladásból származó jövedelem mentes a tőkenyereség-adó alól.

Ha az ingatlant öt év alatt értékesíti a tulajdonos

Ha a vételár magasabb, mint az eredeti ár, a nyereségre 26%-os adót kell fizetnie.

Értékesítés a jelenlegi bérlőnek

Előnyök

• közel a teljes piaci értékért értékesítheti az ingatlant;
• nincsenek ingatlanközvetítői költségek;
• nem szükséges többszöri bemutatás;
• a vevő ismeri az ingatlan állapotát, így a későbbi problémák kockázata minimális.

Lehetséges nehézségek

A bérlő tárgyalási pozícióját kihasználhatja az alacsonyabb ár érdekében, azon érvelve, hogy nehéz bérlővel értékesíteni egy lakást.

Ezenkívül az ügylet gyakran a jelzáloghitel megszerzésétől függ. Ha a bank elutasítja a finanszírozást, az értékesítés hónapokig elhúzódhat.

Értékesítés harmadik félnek meglévő bérleti szerződéssel

Ebben az esetben a potenciális vevők általában befektetők.

Előnyök

• az ingatlan már stabil jövedelmet biztosít;
• az eladó továbbra is kapja a bérleti díjat, amíg a szerződést közjegyző hitelesíti.

Hátrányok

A befektetők általában jelentős kedvezményeket követelnek.

Továbbá a bérlő nehezítheti a potenciális vevők számára az ingatlan megtekintését. Bizonyos esetekben problémák adódhatnak a bérleti díj fizetésével, ami megnehezítheti az értékesítést.

Kártérítés fizetése a bérlőnek korai távozás esetén

Néha a legjobb megoldás a bérlővel kötött megállapodás a korai kilépésről.

Ebben az esetben a tulajdonos fizet egy összeget a bérlőnek az önkéntes távozásért.

Ez nem kötelező, hanem a felek önkéntes megállapodása.

Ez különösen akkor ajánlott, ha az üres lakás értéke jóval magasabb, mint a jelenlegi bérleti költség.

Például, ha a lakott lakás értékesítése 25 000 euróval alacsonyabb árat eredményez, akkor a kártérítés 5-7 ezer euró lehet, hogy megőrizze az ingatlan értékének nagy részét.

Ezenkívül ez az megközelítés segít elkerülni a hosszú várakozást a szerződés lejártáig vagy a jogi kilakoltatási eljárást, így gyorsabban lebonyolítható a tranzakció.