Az olasz lakásbérlés piaca: A növekedés üteme lassul, de a kínálati hiány fennmarad

2025 második felében Olaszország hosszú távú lakásbérlési piaca továbbra is az egyik legaktívabb szegmens marad, habár a bérlési díjak növekedési üteme lassul a korábbi gyors emelkedés után. A Tecnocasa Group elemző központja szerint az ország legnagyobb városaiban az átlagos bérleti díjak 2,2%-kal emelkedtek a garzonlakásoknál, 2,3%-kal a kétszobás lakásoknál és 2,2%-kal a háromszobás lakásoknál az előző félévhez képest. Így a piac továbbra is növekszik, bár a dinamika már nem olyan erős, mint korábban.

A kereslet továbbra is magas, de a kínálat korlátozott

Egyidejűleg több bérlői kategória is jelentős keresletet generál. Elsőként azok, akik a jelzáloghitel megszerzésének nehézségei miatt nem tudnak saját lakást vásárolni. Emellett nő azoknak a száma, akik szándékosan választják a bérlést a vásárlás helyett. A kereslet jelentős részét az más városokba munka vagy tanulás céljából költöző polgárok is erősítik.

Kiemelkedő az a tendencia, hogy egyre több külföldi diák választja Olaszországot az egyetemi tanulmányokra. Egyre több külföldi fiatal lép be a bérlakáspiacra, ezáltal tovább növelve a lakások iránti keresletet az ország főbb oktatási központjaiban.

A kínálat azonban továbbra sem tud lépést tartani a növekvő piaci kereslettel. Az egyik fő ok továbbra is a lakástulajdonosok óvatossága, akik sokszor inkább nem adják ki lakásaikat, mert félelmük van a bérlők fizetési hajlandóságával szemben. Ennek következtében jelentős része a lakáskészletnek üresen áll.

A rövid távú bérbeadás piaca továbbra is növekvő nyomást gyakorol. Habár a turisztikai szegmens hatása a nagyobb városokban enyhén csökkent, a rövid távú kiadások folyamatosan növekednek a népszerű turisztikai célpontokban, csökkentve a hosszú távú bérlők számára elérhető lakások mennyiségét.

A bérleti díjak leggyorsabb emelkedésehol

A bérleti díjak emelkedése jelentősen eltér városonként.

A legnagyobb növekedést Palermóban regisztrálták. Itt a garzonlakások árai 8,7%-kal, a kétszobás lakásoké pedig 4,9%-kal, a háromszobás lakások árai pedig 4,8%-kal emelkedtek.

Az emelkedési ütem Genovában is markáns, ahol az arányok 6,6%-kal, 4,8%-kal és 3,9%-kal nőttek.

Torinóban is pozitív tendenciát mutat a piac: a garzonlakások árai 1,9%-kal, a kétszobás lakásoké pedig 4,3%-kal, a háromszobás lakásoké pedig 3,5%-kal emelkedtek.

Milánóban és Bolognában teljesen más a helyzet. 2025 második felében stagnálás vagy enyhe csökkenés tapasztalható az árakban.

Bolognában az árak minden lakástípusban csökkentek:

• garzonlakások - 1,5%-kal;
• kétszobás lakások - 0,6%-kal;
• háromszobás lakások - 1,1%-kal.

Milánóban a garzonlakások bérlési költsége lényegében változatlan maradt, a kétszobás lakások ára 0,7%-kal csökkent, a háromszobás lakásoké pedig mindössze 0,2%-kal emelkedett.

Az elemzők azonban hangsúlyozzák, hogy a lassulás oka nem a kereslet gyengülése, hanem a rendkívül magas árszint. Ma Milánóban az átlagos bérleti díj körülbelül 840 euró havonta egy garzonlakásért, 1130 euró egy kétszobás lakásért és 1525 euró egy háromszobás lakásért. A Tecnocasa szerint ezek az értékek már közel vannak a legtöbb bérlő pénzügyi határához.

Róma, Firenze és Nápoly továbbra is enyhe növekedést mutatnak

Rómában a bérleti díjak továbbra is egyenletesen emelkednek:

• garzonok - 2%-kal;
• kétszobás lakások - 1,9%-kal;
• háromszobás lakások - 2,2%-kal.

Az átlagos bérleti díjak itt havi 725, 950 és 1210 euró.

Firenzében hasonló a helyzet: a növekedés 1,6% és 2,6% között mozog, az átlagos díjak pedig elérhetik a 700 eurót egy garzonlakásért, 880 eurót egy kétszobás lakásért és 1060 eurót egy háromszobás lakásért.

Nápolyban a helyzet kevésbé egységes. A legnagyobb növekedés a garzonlakások (+2,4%) és a háromszobás lakások (+2,1%) bérleti díjaiban tapasztalható, míg a kétszobás lakások ára mindössze 1,2%-kal emelkedett. Az átlagos árak itt 530 eurótól egy garzonlakásért 910 euróig egy háromszobás lakásért.

Veronában és Bariban továbbra is pozitív a tendencia, bár a növekedés mértéke mérsékelt maradt, és attól függ, milyen típusú lakásról van szó.

A regionális központok követik az országos trendet

A tartományi központokban a piac a nagyobb városokéhoz hasonlóan fejlődik, bár lassabb ütemben.

2025 második felében emelkedtek a bérleti díjak itt:

• 1,9%-kal a garzonlakásoknál;
• 2,7%-kal a kétszobás lakásoknál;
• 2,4%-kal a háromszobás lakásoknál.

A növekedés üteme azonban alacsonyabb volt, mint az előző félévben, jelezve a piac fokozatos stabilizálódását.

A diákok egyre inkább befolyásolják a struktúrát

A változások a struktúrában is észrevehetők a kötött bérleti szerződések számában.

A tranzakciók többsége – 59,3% – még mindig állandó lakcímre szóló bérlői szerződés. Egy évvel korábban az arányuk 60,2% volt, ami enyhe csökkenést mutat.

A diáklakásbérlési szegmens a leggyorsabban növekszik. A diákok által kötött szerződések aránya 11,1%-ról 14,1%-ra emelkedett, megerősítve az Olaszországba tanulni érkező külföldi diákok számának növekvő tendenciáját.

A rugalmas bérleti díjak aránya 38,9%-ról 39,5%-ra nőtt, míg a rövid távú (átmeneti) szerződések száma gyakorlatilag változatlan, 33,4% maradt.

A bérlők megtalálása egyre hosszabb időt vesz igénybe.

A piaci változások másik jele az átlagos bérleti időszak növekedése.

Míg egy évvel ezelőtt átlagosan 31 napba telt bérlőt találni egy lakásra, most ez a szám 34 napra emelkedett.

Bár a különbség nem nagy, a tartós kínálati hiány kontextusában azt mutatja, hogy a leendő bérlők óvatosabbak a lakásválasztás során. A magas bérleti díjakat a szakértők az egyik fő szelektivitási oknak nevezik, ami arra készteti a lakosokat, hogy alaposan mérlegeljék az ingatlanok ár-érték arányát.