Ingatlanok értékesítése változatossággal

Ingatlanok eladása eltérésekkel: Mikor érvénytelen egy tranzakció, és hogyan lehet legitimálni a szabálysértéseket

Hogyan lehet kezelni a városrendezési és kataszteri különbségeket a közjegyzői okirat aláírása előtt, hogy elkerüljük az ügylet érvénytelenségét.

Lehetséges szabálysértések vagy eltérések jelenléte esetén eladásra kínált ingatlanok esetében, legyen szó városrendezési vagy kataszteri jogi kérdésekről, azonban bizonyos eljárások szigorú betartását igénylik. Gyakran az ügylet csak akkor zárható le, ha a szabálysértések előzetes legitimálása megtörténik (ha azok vonatkozásában a városrendezési jogszabályok szerint legitimálásra kerülnek) vagy a szerződésben szereplő információk teljes körű közzététele és a vevő hozzájárulása megtörténik. Kivételt képeznek a legsúlyosabb szabálysértések, amelyek gyakorlatilag alkalmatlanná teszik az ingatlant a közforgalmú forgalomra.

Lehetséges-e olyan ingatlant eladni, amely nem felel meg a szabályozási követelményeknek?

Igen, ilyen értékesítés lehetséges, azonban az eljárás és a kapcsolódó kockázatok jelentősen különböznek a szabálysértés típusától függően: városrendezési, kataszteri vagy közműrendszerekkel kapcsolatos. A tranzakcióban való biztonságos részvétel érdekében helyesen kell felmérni az ingatlant, és megfelelően kell kezelni a meghatározott típusú nemmegfelelőségeket.

Városrendezési nemmegfelelőségek (engedély nélküli építés)

A városrendezési megfelelőség biztosítja, hogy az ingatlan valós állapota megfeleljen az önkormányzati nyilvántartásban regisztrált engedélyezési dokumentumoknak. Ha bármilyen eltérést fedeznek fel, annak következményei a jogsértés súlyosságától függenek.

Helyesítendő jogsértések

Ha a végrehajtott változtatások megfelelnek az érvényes előírásoknak, az eladó a közjegyzői okirat aláírása előtt elvégezheti a közigazgatási hitelesítési eljárást. Ebben az esetben az ingatlan értékesíthető marad, noha még nem felel meg teljes mértékben a követelményeknek a tárgyalási szakaszban, és az ügylet lezárásáig megfelelő állapotba kerül.

Javíthatatlan építési szabálysértéssel rendelkező ingatlan eladása

Ha az észlelt jogsértés ellentmond a városrendezési előírásoknak, és nem korrigálható, az ingatlan piaci értéke jelentősen csökken. Nem lehet számítani az elévülési időre, mivel a városrendezési szabálysértéseket Olaszországban közigazgatási jogi értelemben folyamatban lévőnek tekintik. Az önkormányzat bármikor jogosult az illegálisan felépített építmények bontására. Ezért az ingatlanok jogellenes és helyrehozhatatlan szabálysértésekkel történő értékesítése jelentős kockázattal jár, és a vevő kifejezett hozzájárulását igényli az ilyen hiba elfogadásához.

Hatásos nyilatkozatok kockázata

A szerződésben hiányos vagy félrevezető információk megadása a szabálysértés titkolása érdekében az ingatlan értékesítésekor hamis információnak minősül. Ez az ügylet érvénytelenné válását és büntetőjogi felelősségre vonást vonhat maga után a hamis információk közjegyzői okiratba történő rögzítése miatt.

Kataszteri eltérések

A kataszter főként fiskális funkciót lát el. Az olasz törvények értelmében a jelentős kataszteri eltéréseket mutató ingatlanok értékesítése érvénytelenítheti az ügyletet, ha a szabálytalanságokat a közjegyzői okirat aláírása előtt nem korrigálják.

Ha olyan ingatlant értékesítenek, amelynek elrendezése nem egyezik a kataszteri dokumentumokkal (például a válaszfalak vagy helyiségek elhelyezkedése megváltozott), az eladónak szakembert kell megbíznia a kataszteri dokumentáció frissítésével a DOCFA eljárás keretein belül.

A szabványoknak nem megfelelő mérnöki rendszerek

A városrendezési szabálysértésekkel ellentétben a mérnöki rendszerek megfelelőségi tanúsítványainak hiánya nem akadályozza meg az ingatlan értékesítését. A jogszabály nem kötelezi a tulajdonost az ilyen rendszerek modernizálására, de előírja a teljes körű információk nyilvánosságra hozatalát. Ezért a szerződésben kiemelten rögzíteni kell, hogy a közműhálózatok nem rendelkeznek megfelelő tanúsítvánnyal.

Ellenőrizte-e a közjegyző az ingatlan településrendezési megfelelőségét?

A közjegyző nem végzi el az ingatlan településrendezési vagy műszaki állapotának tényleges ellenőrzését. Az Olasz Legfelsőbb Semmítőszék (Egyesült Kamara) a 2019. március 22-i 8230. számú ítéletében tisztázta, hogy a közjegyző kizárólag a formai és okirati hitelesítésre korlátozódik.

Ezért a közjegyző csak jogi érvényesség biztosítására szolgál a tranzakció során, de nem felel az ingatlan tényleges állapotának ellenőrzéséért.

A közjegyző hatáskörei és korlátai

A bíróság álláspontja szerint a közjegyző:

ellenőrzi a kötelező dokumentáció meglétét;
ellenőrzi, hogy a szerződés tartalmazza-e az engedélyek (engedélyek, építési engedélyek, amnesztia-törvények vagy legalizálás) adatait;
ellenőrzi a nyilatkozat meglétét kataszteri megfelelőség;
nem végez műszaki felméréseket és nem ellenőrzi az ingatlant;
nem állapítja meg az ingatlan tényleges állapotának a tervdokumentációval való megfelelését;
elfogadja és hitelesíti a felek nyilatkozatait, biztosítva az ügylet jogi helyességét, de nem garantálja az eladó által megadott műszaki információk pontosságát.

Ki a felelős?

Mivel a közjegyző feladata a dokumentumok ellenőrzésére korlátozódik, a hamis információkért való polgári és büntetőjogi felelősség teljes mértékben az eladót terheli.

Ha az ügylet során részben rejtett vagy be nem jelentett építési szabálysértéseket azonosítanak, a közjegyzői okirat maradéktalanul érvényes, de a vevő jogosult bírósághoz fordulni a következő követelésekkel:

kártérítésért;
a vételár csökkentéséért;
a szerződés felbontásáért.

Ebben az esetben nem lehet kártérítési igényt előterjeszteni a közjegyzővel szemben, ha a törvényes hatáskörét betartotta.

Hogyan védheti meg magát közjegyzői okirat aláírása előtt

Az esetleges jogi viták elkerülése érdekében általában a felek engedéllyel rendelkező szakemberhez (földmérőhöz, építészhez vagy mérnökhöz) fordulnak a városrendezési és építési szabályosságról szóló jelentés (RRE - Relazione di Regolarità Edilizia) vagy a megfelelőségi következtetés elkészítése céljából.

Csak egy ilyen dokumentum, amely az önkormányzati levéltár vizsgálata és az ingatlan tényleges ellenőrzése alapján készült, teszi lehetővé az ingatlan tényleges állapotának összehasonlítását a hivatalos dokumentációval, és biztosítja a vevő maximális védelmét az ügylet megkötése előtt.

Lehetséges-e olyan ingatlant eladni, amely kataszteri eltéréseket tartalmaz?

Igen, azonban a jog előírja az információk megfelelő közlését vagy az eltérések előzetes kijavítását a közjegyzői okirat aláírása előtt. Az eltérés jellegétől függően a következő megoldások lehetségesek:

Előzetes kataszteri adatfrissítés (preferált lehetőség)

Ha az eltérés az ingatlan belső változásaira utal, amelyek nem szerepelnek a kataszteri nyilvántartásban, az eladónak szakértőt kell megbíznia a kataszteri adatok frissítésével a DOCFA eljárásban, mielőtt az ügylet befejeződne.

Elfogadható eltérések alkalmazása

Ha az eltérések kisebbek (pl. történelmi grafikai hibák vagy 2%-nál kisebb méretbeli eltérések), egy szakember megerősítheti, hogy az ilyen eltérések jogilag elfogadható határokon belül vannak, és nem befolyásolják a kataszteri előírásoknak való megfelelést.

Előzetes városrendezési legitimálás

Gyakran a kataszteri eltérés az önkormányzati szinten regisztrált építési szabálysértés jelenlétét jelezheti. Ilyen esetben lehetetlen frissíteni a kataszteri információkat, amíg a városrendezési kérdést rendezik, és a kiszabott közigazgatási bírságokat nem fizetik ki.

A jelzáloghitelezési probléma

Ha a vevő tervezi az ingatlan vásárlását jelzáloghitel felhasználásával, az eltérések komoly akadályt jelenthetnek. Amint egy banki értékbecslő az ingatlan tényleges állapota és a kataszteri terv között eltéréseket fedez fel, általában felfüggeszti a hitelkérelem feldolgozását.

A bankok általában nem finanszírozzák az olyan ingatlanok megszerzését, amelyek rendelkeznek rendezetlen kataszteri vagy városrendezési szabálysértésekkel.

Vezethetik-e a szabálysértések a tranzakció érvénytelenségének elismerését?

A súlyos szabálysértések esetén a tranzakció teljes vagy részleges érvénytelenségéhez vezethetnek, azonban a törvény megkülönbözteti a feltárt hibák súlyossága között.