Dokumentumokhoz való hozzáférés az ingatlanértékesítés folyamatában: költségek, határidők és jogosultak

Az ingatlaneladás ma már sokkal több, mint egy ármegállapodás az eladó és a vevő között. A modern jogszabályok és a vevők jogainak védelmére irányuló fokozott figyelem miatt a műszaki dokumentáció a tranzakció kulcsfontosságú eleme lett. Ezért a kötelező eljárás az ingatlan archivált dokumentumaihoz való hozzáférés lett, amely lehetővé teszi az önkormányzati levéltárban tárolt anyagok ellenőrzését és biztosítja, hogy a lakás vagy ház valós állapota megfeleljen az összes korábbi engedélynek.

Ha ez az előzetes ellenőrzés elmarad, fennáll annak a kockázata, hogy közvetlenül a közjegyzői okirat aláírása előtt jogsértéseket fedeznek fel, ami súlyos pénzügyi és jogi következményekkel járhat.

Miért fontos a dokumentumokhoz való hozzáférés és kinek van rá szüksége?

A dokumentumokhoz való hozzáférés a polgárok jogát jelenti, hogy betekinthessenek a kormányzati szervek által birtokolt adminisztratív anyagokba vagy másolatokat kapjanak róluk. Az ingatlanszektorban főként az ingatlan építési dokumentációjáról van szó, beleértve az építési engedélyeket, a projektmódosításokat, az átépítési értesítéseket, a lakhatásra való alkalmassági igazolásokat és más dokumentumokat.

Az ingatlan teljes történetének rekonstruálásához és az összes változtatás jogszerűségének ellenőrzéséhez szükséges egy speciális űrlap kitöltése az önkormányzati városrendezési osztálytól. Csak az archív projektek és az ingatlan tényleges állapota közötti összehasonlítással lehet megerősíteni annak jogi tisztaságát és jogszerűségét.

Miért olyan fontos ez a fajta hozzáférés?

Városrendezési megfelelés ellenőrzése

Az eljárás célja, hogy az ingatlan megfeleljen az önkormányzat által kiadott engedélyeknek.

Sokszor összekeverik a városrendezési megfelelést a kataszteri megfeleléssel. Azonban a kataszteri adatokat főként az adózáshoz használják. Egy ingatlan teljesen megfelelhet a kataszteri nyilvántartásnak, ugyanakkor súlyos építési jogsértéseket tartalmazhat.

Csak az archív anyagokhoz való hozzáféréssel lehet ilyen eltéréseket feltárni.

Ingatlaneladás előkészítése

A tulajdonosnak az eladás előtt be kell bizonyítania az ingatlan jogszerűségét a közjegyző előtt. Ha a vevő a tranzakció után észlel be nem jelentett jogsértéseket vagy illegális átépítéseket, az eladó felelősségre vonható, beleértve az adásvételi szerződés felmondását is.

Az eredeti dokumentáció beszerzése az önkormányzati levéltárból az egyetlen megbízható módja a tranzakció biztonságos lebonyolításának.

A lakás lakhatásra való alkalmasságának ellenőrzése

A lakhatásra való alkalmasságot igazoló tanúsítvány (agibilità) kritikus fontosságú. Ha hiányzik, az az ingatlan értékének csökkenését vagy akár a bank által nyújtott jelzáloghitel elutasítását eredményezheti.

Ezért az ilyen dokumentumok elérhetőségének ellenőrzése az önkormányzati levéltárban kötelező lépés az eladásra való felkészülés során.

Mennyibe kerül a dokumentumkérés?

A költség az önkormányzattól és a levéltári anyagok kutatásának összetettségétől függ. A költségeket általában két kategóriába sorolják: adminisztratív díjak és szakszolgáltatások.

Önkormányzati díjak

Ezek magukban foglalják:

• adminisztratív és keresési díjak - általában 15-100 euró levéltári ügyiratonként;
• dokumentumok másolatainak készítése - 0,20-1 euró oldalanként;
• hitelesített másolatokhoz további 16 euró értékű illetékbélyeg szükséges.

Szakszolgáltatások

Sok tulajdonos szakemberekhez fordul, például földmérőkhöz, építészekhez vagy mérnökökhöz, mivel az építési dokumentáció elemzése szakmai ismereteket igényel.

Az eljárás támogatásának átlagos költsége:

• 150-300 euró - egy átlagos esetben;
• akár 700 euró - összetett esetek esetén, amelyek további szakvéleményeket vagy dokumentum-helyreállítást igényelnek.

Ha Ön maga intézi az eljárást, általában 50-80 euróba kerül, szakember bevonásával az összeg akár 200-700 euró is lehet.

Kik jogosultak a dokumentumok kérésére?

Archív anyagokhoz csak azok férhetnek hozzá, akiknek közvetlen és jogos érdekük van az ingatlanban.

A következő személyek nyújthatnak be kérést:

• az ingatlan tulajdonosa;
• a potenciális vevő, aki előzetes adásvételi szerződést írt alá;
• egy technikus meghatalmazott képviselete alapján;
• egy ingatlanügynök, ha a tulajdonos erre felhatalmazást adott neki.

A lakásvásárlás szándéka önmagában nem elegendő - dokumentumokkal is alátámasztani kell az ügylet iránti érdeklődést.

A dokumentumokhoz való hozzáférés három típusa

1. Dokumentációs hozzáférés (241/1990. törvény)

Ez a leggyakrabban alkalmazott hozzáférési forma az ingatlanértékesítés során. A kérelmezőnek meg kell indokolnia a kérelem okát, például az ingatlan eladása vagy felújítása.

Az önkormányzat általában a kérelem benyújtását követő 30 napon belül válaszol.

Ilyen kérelem esetén beszerezhetők:

• építési engedélyek;
• újjáépítési dokumentumok;
• SCIA;
• CILA;
• tanúsítványok és műszaki jelentések.

2. Egyszerű állampolgári hozzáférés (33/2013. sz. törvényerejű rendelet)

Ez a típusú hozzáférés a kormányzati szervek átláthatóságára vonatkozik. Bármely állampolgár kérheti azokat a dokumentumokat, amelyeket a közigazgatásnak közzé kellett volna tennie, de ezt nem tette meg.

Magántulajdonban lévő ingatlanok esetében ez a mechanizmus jellemzően nem alkalmazható.

3. Általános állampolgári hozzáférés (FOIA - 97/2016. sz. törvényerejű rendelet)

Ez az analógia a nemzetközi információszabadságról szóló törvénnyel. Technikailag bárki kérelmezhet adatokat indoklás nélkül.

Azonban a magán ingatlanszektorban szigorú korlátozások vannak a személyes adatok védelmére. Ezért az ingatlan jogszerűségének ellenőrzésére az önkormányzatok általában a 241/1990. törvény szerinti dokumentumhoz való hozzáférést alkalmazzák.