Milánói és római irodapiac: A minőségi kínálat növekvő fontossága

A JLL elemzései szerint az olasz irodabérleti piac 2026-ban eltérő trendekkel kezdte két kulcsfontosságú városban: Milánóban és Rómában. Az első negyedévben a teljes bérbeadási volumen kissé meghaladta a 100 000 négyzetmétert, amelyből mintegy 65 000 négyzetméter Milánóban, 36 000 négyzetméter pedig Rómában volt. m - Rómába.

Összességében az adatok arra utalnak, hogy a piac egyre inkább minőségorientált: a kereslet érik és szelektív, míg a kiváló minőségű ingatlanok kínálata továbbra is korlátozott, különösen a központi területeken.

Milánó: Rugalmas kereslet, miközben a terület csökken

Milánóban az abszorpciós volumen körülbelül 65 000 négyzetmétert tett ki, amelyhez további 4000 négyzetméter albérleti terület társult. Ez a szám megerősíti a magas aktivitási szintet, amely összehasonlítható a 2025-ös év azonos időszakával, és meghaladja az elmúlt öt év átlagos értékeit. Azonban a tavalyi évhez képest, amikor a volumen megközelítette a 100 000 négyzetmétert,... m, enyhe lassulás figyelhető meg.

A fő ok a nagy tranzakciók hiánya, valamint a bérbeadott irodák átlagos területének jelentős csökkenése volt - körülbelül 1200 négyzetméterről 750 négyzetméterre. Ez a vállalatok óvatosabb stratégiáját és a használt terület optimalizálásának vágyát tükrözi.

A kereslet egyre inkább a kiváló minőségű ingatlanokra koncentrálódik: az elnyelt terület mintegy 65%-a A osztályú épületekben található. Ezt a tendenciát szigorúbb kiválasztási kritériumok is alátámasztják, beleértve az építési minőséget, a fenntarthatóságot és a kiváló elhelyezkedést.

A prémium ingatlanok korlátozott kínálata továbbra is nyomást gyakorol a piacra: az átlagos üresedési arány 9,4%, de a magas kategóriájú ingatlanok esetében 3,6%-ra csökken. Ennek eredményeként a bérleti díjak tovább emelkednek, elérve az évi 820 eurót négyzetméterenként a történelmi központban és 780 eurót a modern üzleti negyedekben. Az évi 600 euró/négyzetméter feletti bérleti díjú tranzakciók aránya is növekszik, már a teljes volumen körülbelül 30%-át teszik ki.

Földrajzi szempontból a kereslet körülbelül 40%-a a központi területeken, elsősorban a történelmi központban koncentrálódik. Ugyanakkor a félperiférikus területek erősítik szerepüket, az összes tranzakció több mint egynegyedét felhalmozva, különösen olyan területeken, mint a Farini-Isola és a Porta Romana.

A kereslet fő mozgatórugói a professzionális szolgáltatások, beleértve az ügyvédi irodákat, a pénzintézeteket és a technológiai vállalatokat.

Róma: növekedés a nagy tranzakcióknak köszönhetően

Rómában más a kép: az irodai ingatlanpiac érezhető gyorsulást mutatott. A felszívódási volumen körülbelül 36 000 négyzetmétert tett ki, ami több mint kétszerese a 2025 első negyedévi értéknek. A növekedést elsősorban négy nagy, 5000 négyzetméter feletti tranzakció hajtotta, köztük egy jelentős tranzakció az állami szektorral.

Milánóhoz hasonlóan a fővárosban is továbbra is erős a kereslet a minőségi ingatlanok iránt, az A osztályú épületek a teljes kereslet 57%-át teszik ki. Ez megerősíti a bérlők növekvő szelektivitását a prémium irodák korlátozott kínálata közepette.

A központi üzleti negyed továbbra is kulcsfontosságú piaci szegmens, a tranzakciók mintegy 40%-át teszi ki, míg az EUR negyed kiemelkedik a negyedév legnagyobb előbérleti tranzakciójával.

Ágazatok tekintetében a szolgáltatási szektor, különösen a jogi irodák vezetnek, akárcsak a közintézmények, amelyek továbbra is jelentős szerepet játszanak a római irodapiacon.

Az üresedési ráta továbbra is alacsony, összességében 7% alatt van, a felső kategóriás ingatlanok esetében pedig alig 1,5% körül. A prémium bérleti díjak évi 610 euró/négyzetméteren állnak, rövid távon növekedési potenciállal.