A milánói és római irodapiacon: A minőségi kínálat növekvő jelentősége

A JLL elemzései szerint az olasz irodabérleti piac 2026-ban eltérő irányokat vett két kulcsfontosságú városban: Milánóban és Rómában. Az első negyedévben a teljes bérbeadási volumen kissé meghaladta a 100 000 négyzetmétert, amelyből mintegy 65 000 négyzetméter Milánóban, 36 000 négyzetméter pedig Rómában volt.

Összességében az adatok azt mutatják, hogy a piac egyre inkább a minőségre összpontosít: a kereslet szelektív és érett, míg a kiváló minőségű ingatlanok kínálata továbbra is korlátozott, főleg a belvárosi területeken.

Milánó: Rugalmas kereslet, területcsökkenés mellett

Milánóban az abszorpciós volumen körülbelül 65 000 négyzetméter volt, hozzávetőlegesen 4000 négyzetméter albérleti területtel. Ez az adat megerősíti az aktív szintet, ami hasonló a 2025-ös év azonos időszakához, de meghaladja az elmúlt öt év átlagos értékét. Azonban a tavalyi évhez képest, amikor a volumen majdnem elérte a 100 000 négyzetmétert,... m, enyhe lassulást tapasztalunk.

Az alacsonyabb aktivitás fő oka a nagy tranzakciók hiánya, valamint a bérbeadott irodák átlagos területének jelentős csökkenése - körülbelül 1200 négyzetméterről 750 négyzetméterre. Ez tükrözi a cégek óvatosabb stratégiáját és a használt terület hatékonyabb kihasználását.

A kereslet egyre inkább a kiváló minőségű ingatlanokra fókuszál: az elnyelt terület mintegy 65%-a A kategóriás épületekben található. Ez a trend a szigorúbb kiválasztási kritériumokkal is megerősítést nyer, beleértve az építés minőségét, a fenntarthatóságot és a kiváló elhelyezkedést.

A prémium ingatlanok korlátozott kínálata továbbra is nyomást gyakorol a piacra: az átlagos kihasználatlansági ráta 9,4%, de a felső kategóriás ingatlanok esetében 3,6%-ra csökken. Emiatt a bérleti díjak tovább emelkednek, elérve évente 820 eurót négyzetméterenként a történelmi központban és 780 eurót a modern üzleti negyedekben. Az évi 600 euró/négyzetméter feletti bérleti díjú tranzakciók aránya is nő, már a teljes volumen körülbelül 30%-át teszik ki.

Földrajzilag a kereslet mintegy 40%-a a belvárosi területeken koncentrálódik, főleg a történelmi központban. Ugyanakkor a félperiférikus területek is növekvő szerepet játszanak, több mint egynegyedét adja az összes tranzakciónak, különösen olyan területeken, mint a Farini-Isola és a Porta Romana.

A kereslet fő mozgatórugói a professzionális szolgáltatások, ideértve az ügyvédi irodákat, pénzintézeteket és technológiai vállalatokat.

Róma: Növekedés a nagy tranzakcióknak köszönhetően

Rómában más a helyzet: az irodai ingatlanpiac jelentős felgyorsulást mutatott. A felszívódási volumen körülbelül 36 000 négyzetméter volt, ami több mint kétszerese az 2025 első negyedévi értéknek. A növekedést főként négy nagy, 5000 négyzetméter feletti tranzakció hajtotta, köztük egy jelentős állami szektorral kötött ügylet.

Milánóhoz hasonlóan a fővárosban is erős a kereslet a minőségi ingatlanok iránt, az A osztályú épületek a teljes kereslet 57%-át teszik ki. Ez megerősíti a bérlők növekvő szelektivitását a prémium irodák korlátozott kínálata közepette.

A belvárosi üzleti negyed továbbra is kulcsfontosságú piaci szegmens, a tranzakciók mintegy 40%-át teszi ki, míg az EUR negyed kiemelkedik a negyed legnagyobb előbérleti tranzakciójával.

Ágazatok tekintetében a szolgáltatási szektor, különösen a jogi irodák és közintézmények vezetnek a római irodapiacon.

Az üresedési ráta alacsony marad, összességében 7% alatt, míg a prémium ingatlanok esetében alig 1,5% körül. A prémium bérleti díjak évente 610 euró/négyzetméteren állnak, rövid távon növekedési potenciállal.