Az irodapiac Milánóban: A minőség továbbra is kulcsfontosságú tényező marad

Az 2026-os kezdetén a milánói irodapiac a természetes stabilizációs szakaszba lépett a rendkívül aktív előző év után. Az IPI legfrissebb kutatása szerint az irodatérfogat-felszívódás mennyisége az első negyedévben közel 72,4 ezer négyzetméter volt. Bár ez az érték elmarad a 2025-ös rekordmagasságától, teljes mértékben egybevág a piac hosszú távú történelmi trendjeivel.

A jelentés időszakában összesen 98 tranzakció zárult le, ami nem a üzleti aktivitás csökkenését jelzi, hanem inkább a bérlők kiegyensúlyozottabb és szelektívebb megközelítését. A piaci alapok továbbra is stabilak: az üresedési ráta összességében körülbelül 9,15%, míg az elérhető terület mennyisége közelítőleg 1,18 millió négyzetméter.

A minőség egyre fontosabb szempontként jelenik meg a választásban

Az első negyedév fő jellemzője a prémium irodák iránti kereslet magas koncentrációja volt. Az elnyelt teljes területből mintegy 54,1 ezer négyzetmétert, azaz 75%-át az A és A+ kategóriás ingatlanok tették ki.

Az A+ kategória bizonyult a legkeresettebbnek, az összes tranzakció 40%-ával. További 35%-ot az A kategóriás ingatlanok tettek ki, míg a B kategóriás irodák aránya mindössze 25% volt.

Ez a keresleti struktúra tükrözi a vállalatok állandó igényét a modern épületek iránt, melyek megfelelnek a szigorú műszaki követelményeknek, az energiahatékonysági szabványoknak, és kiváló minőségű infrastruktúrával rendelkeznek. Jelentős, hogy a prémium szegmensben az üresedési ráta mindössze 3,2%, ami lényegesen alacsonyabb a piaci átlagnál, és megerősíti a kiváló minőségű ingatlanok iránti magas keresletet.

A kereslet földrajzi eloszlása: A belváros továbbra is vezető szerepet játszik

Az ingatlanok elhelyezkedését tekintve a legnagyobb aktivitás továbbra is a központi üzleti negyedben (CBD) koncentrálódik, mely a teljes abszorpció mennyiségének felét teszi ki.

A második helyen a perifériás zóna áll 27%-os részesedéssel, ezt követi:

• félperifériás területek - 11%;
• elővárosi területek - 8%;
• történelmi központ - 4%.

Ez az eloszlás alátámasztja, hogy a vállalatok továbbra is az jó közlekedési lehetőségekkel rendelkező területeket részesítik előnyben, és egy fejlett városi környezetet keresnek, ezeket tekintve vállalati irodaelhelyezési stratégiájuk kulcsfontosságú elemének.

Bérleti díjak növekedése a legvonzóbb helyeken

A bérleti piac továbbra is növekvő árakat mutat a legprestižségesebb területeken. A belvárosban a maximális bérleti díj elérte az évi 800 eurót négyzetméterenként, a legjobb ingatlanok nettó hozama pedig körülbelül 4,15%.

A 2025-ös és 2026-os első negyedéves adatok összehasonlítása szinte minden szegmensben növekedést mutat:

• Duomo: 750-ről 780 euróra/négyzetméter/év;
• Porta Nuova: 720-ról 770 euróra;
• Központi kerületek: 600-ról 620 euróra;
• Félperiféria: 460-ról 480 euróra.

Pozitív dinamika tapasztalható a periférián is:

• Bicocca — 320-ról 360 euróra;
• CityLife — 480-ról 500 euróra;
• Porta Romana — 380-ról 400 euróra.

Kivétel A MIND terület marad, ahol az arány változatlan maradt 300 euró/négyzetméter/év áron. Az elővárosi területen a bérleti díjak 240-ről 260 euróra emelkedtek.

Tranzakcióstruktúra és a legkeresettebb területek

A piaci abszorpció fő formája továbbra is a hagyományos lízing (bérbeadás), ami közel 63,9 ezer négyzetmétert tesz ki.

Az egyéb tranzakciótípusok a következőképpen oszlanak meg:

• helyiségvásárlás saját használatra (tulajdonos használatára) - 10,2 ezer négyzetméter;
• meglévő helyiség bővítése (bővítés) - 3,1 ezer négyzetméter;
• albérlet — körülbelül 4 ezer négyzetméter;
• előbérlet (előbérlet) — 2,5 ezer négyzetméter m;
• meglévő bérleti szerződések felülvizsgálata — 2,5 ezer négyzetméter

A legnépszerűbb irodák az 500 és 999 négyzetméter, valamint az 1000 és 2999 négyzetméter közötti alapterületűek voltak — ezek a kategóriák egyenként a teljes tranzakciós volumen 43%-át tették ki. A 3000 és 4999 négyzetméter közötti alapterületű helyiségek 12%-ot tettek ki, míg a 499 négyzetméterig terjedő kis irodák a piacnak csak 2%-át tették ki.

Másodlagos készlet és a modernizáció szükségessége

A prémium szegmens jó teljesítménye ellenére jelentős része a meglévő irodaállománynak az elavulás problémájával néz szembe. A nem megfelelő műszaki felszereltség, az alacsony energiahatékonyság és a jelentős modernizáció szükségessége csökkenti az ilyen ingatlanok vonzerejét és növeli a piaci kitettségüket.

Ugyanakkor a 2026-2028 közötti időszakban várható új kínálat volumene továbbra is korlátozott. Ennek eredményeként valószínűleg továbbra is nyomás nehezedik a bérleti díjakra a magas minőségű irodai szegmensben.

Ilyen körülmények között a meglévő épületek felújítása és rekonstrukciója az elkövetkező évek egyik kulcsfontosságú piaci feladatává válik. A felújítási programok sikeres végrehajtása nemcsak az egyes tulajdonosok, hanem Milánó irodakínálatának általános minősége szempontjából is fontos lesz.

Befektetési piac: A minőségre és az ESG-re összpontosítva

A befektetési piac továbbra is rendkívül szelektív. A befektetők leginkább a modern, kiváló minőségű ingatlanok, valamint a város bejáratott üzleti negyedeiben található felújítási projektek iránt érdeklődnek.

Az ESG-kritériumok továbbra is különleges szerepet játszanak, egyre inkább meghatározó tényezővé válnak a befektetési döntésekben.

Középtávon a prémium szegmens várhatóan stabil marad a modern irodák korlátozott kínálata és a kiváló minőségű munkahelyekre összpontosító vállalatok erős kereslete miatt.