Hogyan juthatunk hitelhez, ami több, mint amennyit az ingatlan ér

Hogyan lehet hitelt felvenni az ingatlan értékén felüli összegre

Ritkán előfordul, hogy a pénzintézetek olyan kölcsönt nyújtanak, amely meghaladja az ingatlan vételárát. Ez azonban bizonyos esetekben lehetséges, különösen akkor, ha szükség van további forrásokra felújításokhoz vagy más hitelek kifizetéséhez. Fontos tudni, hogy általában a bankok nem engedélyezik az ingatlan értékének 80%-át meghaladó finanszírozást, de vannak kivételek. Mit lehet tenni, ha nagyobb összegre van szükség?

Hogyan lehet nagyobb hitelt felvenni ingatlanra

Előfordulhat, hogy ingatlanvásárláskor olyan összegre van szükség, amely meghaladja a piaci értéket. Ennek oka lehet felújítás, ingatlanügynöki vagy közjegyzői szolgáltatások fizetése, vagy más adósságok rendezése. Ezen kérelmeket azonban a bankok ritkán fogadják el, és ehhez bizonyos feltételeknek kell megfelelni.

Mikor lehetséges az ingatlan értékén felüli összegű hitel felvétele?

A hitelkibocsátás előtt a bankok felmérik a hitel-érték arányt (LTV), ami a hitel és az ingatlan értéke közötti arányt mutatja. Általában a bankok nem nyújtanak hitelt az ingatlan piaci értékének 80%-ánál többre. Például, ha egy ház 200 000 euróba kerül, akkor a maximális hitelösszeg 160 000 euró lehet.

Ez a korlát az Hitel- és Takarékpénztári Bizottság 1995. április 22-i határozatán alapul, amely azt javasolta, hogy az ingatlan jelzáloghitelek ne haladják meg a 80%-ot. Ez a szabály azonban nem kötelező, és bizonyos esetekben a bankok elérhetik vagy akár túlléphetik a 80%-ot, sőt esetenként 100%-os hitelt is nyújthatnak.

Az ingatlan értékén felüli hitel felvételének feltételei

Bár elméletileg lehetséges hitelt felvenni az ingatlan értékén felüli összegre, ehhez számos feltételnek kell megfelelni. Először is, a banknak ellenőriznie kell az általános követelményeket, beleértve az ingatlan értékelését és a hitelfelvevő pénzügyi helyzetét. Ezek után a banknak meg kell győződnie arról, hogy indokoltak a hitelösszeg emelésére vonatkozó érvek.

Ilyen esetek lehetnek például:

• további pénzügyi források szükségessége felújításhoz vagy modernizáláshoz;
• az ingatlanügynöki, közjegyzői vagy vásárlással kapcsolatos egyéb költségek bevonása a kölcsönbe;
• más hitelek vagy adósságok rendezésének szükségessége a jelzáloghitel felvételekor.

Ezeket az érveket dokumentálni és részletezni kell a jelzálogszerződésben. Például szükség lehet felújítási költségek becsléseire vagy a vállalkozókkal kötött szerződésekre, hogy alátámasszák a nagyobb összeg szükségességét.

Az ingatlan értékén felüli jelzáloghitel további garanciái és kockázatai

Az ingatlan értékét meghaladó összegű hitel felvétele bizonyos kockázatokkal jár, és további garanciákat igényel a banktól. A bankok szigoríthatják a hitelfeltételeket, és további biztonsági intézkedéseket kérhetnek.

További garanciák a banktól

A hitel nem fizetésének kockázata miatt a bank további biztosítékokat kérhet, mint például:

• kiegészítő biztosítás az ingatlan értékén felüli összegre;
• kezesek bevonása, akik a fő hitelfelvevő fizetésképtelensége esetén visszafizetik az adósságot;
• Másodlagos jelzálog bejegyzése egy másik ingatlanra további biztosítékul.

Az emelt kockázatok és követelmények miatt a bankok ritkán vállalnak ilyen tranzakciókat, és a jóváhagyási folyamat bonyolultabb lehet.

Adóellenőrzés kockázatai

Azok a hitelfelvevők, akik az ingatlan értékénél nagyobb összegű hitelt vesznek fel, további adóellenőrzésnek is alávetik magukat. Az adóhatóság gyaníthatja, hogy az ingatlanok értékét meghamisították a nagyobb hitel érdekében, ami vizsgálathoz és akár jogi következményekhez is vezethet, beleértve a csalás vádját vagy a hivatalos dokumentumok hamisítását.

Alternatív módok több pénz megszerzésére

Az ingatlan értékénél nagyobb hitel felvétele helyett érdemes alternatív finanszírozási lehetőségeket megfontolni. Néhány bank speciális hiteltermékeket kínál, amelyek összekapcsolják az ingatlanvásárlást a szükséges kiadásokkal:

• A vásárlás-felújítás jelzáloghitel nemcsak az ingatlan árát, hanem a felújítási költségeket is fedezi;
• A vásárlási és likviditási jelzáloghitel további forrásokat biztosít a vásárlással kapcsolatos különböző költségekhez.

Az első esetben a hitelt részletekben folyósítják a munka befejezésekor, ami segíthet a költségek ellenőrzésében. A második esetben gyakran szükség van egy második ingatlanra, amelyet további fedezetként zálogba helyeznek.

Ha tehát nagyobb hitelt kell felvennie, fontos gondosan felkészülnie, az összes költséget megerősítenie, és figyelembe vennie az adóellenőrzés és a további kötelezettségekkel járó kockázatokat a bankkal szemben.