Milánó egyre elérhetetlenebbé válik: a lakhatási költségek gyorsabban növekednek, mint a jövedelmek

Milánó lakáspiacán továbbra is nő az egyensúlyhiány a lakhatási költségek és a jövedelmek között. Az Megfizethető Lakhatás Megfigyelőközpontjának (OCA) 2026 áprilisában közzétett harmadik jelentése szerint a lakhatási költségekkel kapcsolatos nehézségek már nem csak ideiglenes jelenségek – állandó strukturális problémává váltak.

A tanulmány szerint Milánóban egyre nehezebb csupán a keresetből megélni: a lakhatási és közlekedési költségek elérhetik a havi kereset 60%-át. Ráadásul a probléma már régóta átlépte a város határait, és az egész milánói agglomerációt érinti.

Milánó továbbra is vonzó központ a munkavállalás és a tanulás terén, de egyre kevésbé megfizethető a hétköznapi lakosok számára. Szakértők figyelmeztetnek, hogy hosszú távú stratégia nélkül ez súlyosan befolyásolhatja a város társadalmi és gazdasági egyensúlyát.

Az árnövekedés meghaladja a bérnövekedést

2024-ben tovább emelkedtek a lakhatási költségek:

• Az ingatlanok árai 8,5%-kal nőttek;
• A bérleti díjak 6,8%-kal emelkedtek;
• Az átlagbérek mindössze 4,2%-kal nőttek, ami az inflációs ráta alatt van.

A közepes és alacsony jövedelmű munkavállalók esetében a helyzet még rosszabb:

• A munkavállalók jövedelme mindössze 3,7%-kal nőtt;
• Az irodai dolgozók fizetése 2,6%-kal emelkedett.

A megélhetési költségek és a jövedelem közötti szakadék egyre inkább befolyásolja a lakásbérlés vagy -vásárlás képességét. A családi megtakarítások, a rokonok segítsége vagy a külső pénzügyi támogatás egyre fontosabbá válik.

A bérleti piac egyre instabilabbá válik.

Milánóban az átlagos bérleti díj elérte az évi 201 eurót négyzetméterenként. Ugyanakkor a hosszú távú szerződések száma csökken, és az ideiglenes és rugalmas bérleti formák elterjedése tapasztalható.

Még az úgynevezett „megállapodott bérleti díjjal” rendelkező lakások árai, melyeket korábban megfizethetőnek tartottak, közelebb kerülnek a piaci ajánlatokhoz. Ennek következtében ez az opció gyakorlatilag elveszíti társadalmi funkcióját.

A lakosság jövedelmei eltérnek, a lakásállomány csökken

Milánó jövedelmi szerkezete erős társadalmi rétegződést mutat:

• Az adófizetők több mint fele évi 26 000 eurónál kevesebbet keres;
• Majdnem egyharmaduk 15 000 eurónál kevesebbet keres.

Ennek eredményeként az átlagos lakos egyre kisebb lakóteret engedhet meg magának. Sok esetben a rendelkezésre álló alapterület már alacsonyabb a piacon elérhető minimális lakhatási szabványoknál.

A lakhatási probléma nemcsak nehezebbé válik – sokak számára valójában megoldhatatlan lesz.

Milánó tényleges lakossága nagyobb, mint a hivatalosan bejelentett

A tanulmány egyik legérdekesebb megállapítása a város hivatalos és tényleges lakossága közötti különbség volt.

Mobiltelefon-adatok alapján az elemzők arra a következtetésre jutottak, hogy míg hivatalosan Milánónak 1,4 millió lakosa van, több mint 1,6 millió ember él állandóan a városban. Ez a szám magában foglalja a diákokat, az ideiglenes munkavállalókat és a hivatalosan nem regisztrált személyeket.

Ez további nyomást gyakorol a bérleti piacra, a közlekedésre és a városi szolgáltatásokra.

A rövid távú bérbeadás súlyosbítja a válságot

A világjárvány után a rövid távú bérbeadási piac jelentősen nőtt. Egyre több lakást alakítanak át turisztikai célra, amely csökkenti a városlakók hosszú távú lakásokhoz való hozzáférését.

Az elmúlt öt évben:

• A hosszú távú bérbeadás aránya 66%-ról 51%-ra csökkent;
• Az ideiglenes és rövid távú szerződések a piac közel felét foglalták el.

Ez részben tükrözi Milánó növekvő turisztikai vonzerejét, ugyanakkor növeli az instabilitást azok számára, akik állandó lakhatást és munkát keresnek.

A szállodai infrastruktúra fejletlensége tovább súlyosbítja a magánlakások terheit.

A lakhatási válság nemcsak Milánót érinti.

A lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos problémák nemcsak Milánót, hanem a nagyvárosi területeken található szomszédos városokat is érintik.

Még a Milánóhoz szorosan kapcsolódó településeken is gyorsan emelkednek a bérleti díjak. Sok lakos költözik távolabb a központtól a kiadások csökkentése érdekében, de a közlekedés költségei miatt a megtakarítások nem elegendőek.

A tanulmány szerint:

• A lakhatás és a tömegközlekedés akár a jövedelem 50-60%-át is elveheti;
• Autóhasználat esetén ez az arány néha eléri a 80%-ot.

Ezen pénzügyi terhek mellett további környezeti és infrastrukturális problémák is felmerülnek.

Széles körű intézkedésekre van szükség

A jelentés szerzői hangsúlyozzák, hogy a lakhatási kérdés szorosan kapcsolódik a szociálpolitikához, városrendezéshez és munkaerőpiachoz.

A külvárosok tapasztalatai azt mutatják, hogy szükség van a következőkre:

• az önkormányzatok közötti együttműködésre;
• a városi agglomeráció közös vezetésére;
• a lakáspolitika integrálására a szociális támogatási rendszerrel.

Kiemelt figyelmet fordítanak a lakhatás és foglalkoztatás kapcsolatára. A magas megélhetési költségek már most is hatással vannak a vállalatok munkaerőt vonzó és megtartó képességére. Ezért egyre inkább előtérbe kerülnek a foglalkoztatáshoz kapcsolódó ideiglenes lakhatási megoldások.

Hosszú távú stratégiára van szükség

A jelentés utolsó része szerint a lakhatást stratégiai infrastruktúrának kell tekinteni, ami elengedhetetlen a város gazdasági versenyképességéhez és társadalmi stabilitásához.

A szakértők szerint a megfizethető bérleti díj nem haladhatja meg az évi 100-110 eurót négyzetméterenként. Ha ez a határ túllépésre kerül, még a város működéséhez elengedhetetlen kulcsfontosságú szakmák képviselői is kiszorulhatnak a lakáspiacról.

A tanulmány fő következtetése, hogy a probléma egyszerű elemzése már nem elegendő. Milánó számára hosszú távú és átfogó politikára van szükség, amely a lakhatási, közlekedési és foglalkoztatási kérdéseket a teljes városi agglomeráció szintjén kezeli.