Milánó válik egyre drágábbá: a lakhatási költségek nőnek fel gyorsabban, mint a jövedelmek

A milánói lakáspiac továbbra is növekvő egyensúlyhiányt mutat a lakhatási költségek és a jövedelmi szintek között. Az Megfizethető Lakhatás Megfigyelőközpontjának (OCA) 2026 áprilisában bemutatott harmadik jelentése szerint a lakhatási költségek nehézségei már nem csak átmeneti jelenségek – állandó strukturális problémává váltak.

A tanulmány szerint Milánóban egyre nehezebb pusztán keresetből megélni: a lakhatási és közlekedési költségek elérhetik a havi kereset 60%-át. Ráadásul a probléma már régóta túllépte a város közigazgatási határait, és az egész milánói agglomerációt érinti.

Milánó továbbra is vonzó központ a munkavállalás és a tanulás számára, ugyanakkor egyre drágábbá válik a hétköznapi lakosok számára. Szakértők figyelmeztetnek, hogy hosszú távú stratégia nélkül ez komolyan befolyásolhatja a város társadalmi és gazdasági egyensúlyát.

Az árnövekedés meghaladja a bérnövekedést

2024-ben tovább emelkedtek a lakhatási költségek:

• Az ingatlanok vételárai 8,5%-kal nőttek;
• A bérleti díjak 6,8%-kal emelkedtek;
• Az átlagbérek mindössze 4,2%-kal nőttek, ami az inflációs ráta alatt van.

A közepes és alacsony jövedelmű munkavállalók esetében a helyzet még rosszabb:

• Munkavásárlók jövedelme mindössze 3,7%-kal emelkedett;
• Az irodai dolgozók fizetése 2,6%-kal nőtt.

A megélhetési költségek és a jövedelem közötti szakadék egyre inkább befolyásolja a lakásbérlés vagy -vásárlás képességét. A családi megtakarítások, a rokonok segítsége vagy a külső pénzügyi támogatás egyre fontosabbá válik.

A bérleti piac egyre kevésbé stabil.

Milánóban az átlagos bérleti díj elérte az évi 201 eurót négyzetméterenként. Ugyanakkor a hosszú távú szerződések száma csökken, és az ideiglenes és rugalmas bérleti formák száma növekszik.

Még az úgynevezett „megállapodott bérleti díjjal” rendelkező lakások, amelyeket korábban megfizethetőbbnek tartottak, árban közelebb kerülnek a piaci ajánlatokhoz. Ennek eredményeként ez az eszköz gyakorlatilag elveszíti társadalmi funkcióját.

A lakosság jövedelmei polarizálódnak, a lakásállomány csökken

Milánó jövedelmi szerkezete erős társadalmi rétegződést mutat:

• Az adófizetők több mint fele évi 26 000 eurónál kevesebbet keres;
• Majdnem egyharmaduk 15 000 eurónál kevesebbet.

Ezzel a háttérrel az átlagos lakos egyre kisebb lakóteret engedhet meg magának. Sok esetben a rendelkezésre álló alapterület már a piacon elérhető minimális lakhatási szabványok alatt van.

A lakhatási probléma nemcsak nehézzé válik – sokak számára valójában megoldhatatlanná válik.

Milánó tényleges lakossága nagyobb, mint a hivatalos

A tanulmány egyik legérdekesebb megállapítása a város hivatalos és tényleges lakossága közötti különbség volt.

Mobiltelefon-adatok alapján az elemzők arra a következtetésre jutottak, hogy míg Milánónak hivatalosan 1,4 millió lakosa van, több mint 1,6 millió ember él állandó jelleggel a városban. Ez a szám magában foglalja a diákokat, az ideiglenes munkavállalókat és a hivatalosan nem regisztrált személyeket.

Ez további nyomást gyakorol a bérleti piacra, a közlekedésre és a városi szolgáltatásokra.

A rövid távú bérbeadás súlyosbítja a válságot

A világjárvány után a rövid távú bérbeadási piac gyorsan növekedni kezdett. Egyre több lakást alakítanak át turisztikai szegmenssé, ami csökkenti a városlakók számára elérhető hosszú távú lakások kínálatát.

Az elmúlt öt évben:

• A hosszú távú bérbeadás aránya 66%-ról 51%-ra csökkent;
• Az ideiglenes és rövid távú szerződések a piac közel felét foglalták el.

Ez egyrészt Milánó növekvő turisztikai vonzerejét tükrözi, másrészt növeli az instabilitást azok számára, akik állandó lakhatásra és munkára keresnek lakást.

A szállodai infrastruktúra fejletlensége tovább növelte a magánlakásállomány terheit.

Lakhatás A a válság túlmutat Milánón.

A lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos problémák nemcsak Milánót, hanem a nagyvárosi területen található szomszédos városokat is érintették.

Még a Milánóhoz jól kapcsolódó településeken is gyorsan emelkednek a bérleti díjak. Sok lakos a kiadások csökkentése érdekében távolabb költözik a központtól, de a megtakarítás nem olyan jelentős a közlekedési költségek miatt.

A tanulmány szerint:

• A lakhatás és a tömegközlekedés a jövedelem 50-60%-át is felemésztheti;
• Autó használata esetén ez az arány néha eléri a 80%-ot.

A pénzügyi terheken túl ez további környezeti és infrastrukturális problémákat is okoz.

Átfogó intézkedésekre van szükség

A jelentés szerzői hangsúlyozzák, hogy a lakhatási kérdés szorosan összefügg a szociálpolitikával, a városrendezéssel és a munkaerőpiaccal.

A külvárosi területek tapasztalatai azt mutatják, hogy szükség van az alábbiakra:

• az önkormányzatok közötti koordináció;
• a városi agglomeráció közös irányítása;
• a lakáspolitika integrálása a szociális támogatási rendszerrel.

Különös figyelmet fordítanak a lakhatás és a foglalkoztatás közötti kapcsolatra. A magas megélhetési költségek már most is befolyásolják a vállalatok azon képességét, hogy munkavállalókat vonzzanak és megtartsanak. Ezért egyre inkább felmerülnek a foglalkoztatással kapcsolatos ideiglenes lakhatási megoldások.

Hosszú távú stratégiára van szükség

A jelentés utolsó része a lakhatást stratégiai infrastruktúrának tekinti, amely a város gazdasági versenyképességéhez és társadalmi stabilitásához szükséges.

A szakértők úgy vélik, hogy a megfizethető bérleti díj nem haladhatja meg az évi 100-110 eurót négyzetméterenként. Ha ezt a határt átlépik, még a város működéséhez szükséges kulcsfontosságú szakmák képviselői is kiszorulnak a lakáspiacról.

A tanulmány fő következtetése, hogy a probléma egyszerű elemzése már nem elegendő. Milánónak hosszú távú és átfogó politikára van szüksége, amely a lakhatási, közlekedési és foglalkoztatási kérdéseket a teljes városi agglomeráció szintjén ötvözi.