Hogyan szerezhetünk hitelt, ami több, mint amit az ingatlan ér?

Hogyan lehet ingatlanfedezettel meghaladó hitelt felvenni

Ritkán történik meg, hogy a pénzintézetek olyan jelzáloghitelt nyújtanak, amely meghaladja az ingatlan vételárát. Ilyen lehetőség azonban adódhat bizonyos esetekben, különösen, ha további forrásokra van szükség a felújításokhoz vagy más hitelkivételekhez. Fontos tudni, hogy a bankok általában nem engedélyezik az ingatlan értékének 80%-át meghaladó finanszírozást, de vannak kivételek. Mit kell tennie, ha nagyobb összegre van szüksége?

Hogyan lehet nagyobb összegű ingatlanfedezettel hitelt felvenni

Előfordulhat, hogy az ingatlanvásárláshoz olyan összegre van szüksége, amely meghaladja annak piaci értékét. Ennek okai lehetnek a felújítási igények, ingatlanügynöki vagy közjegyzői költségek, vagy más adósságok rendezése. Ilyen kéréseket azonban a pénzintézetek ritkán teljesítenek, és ehhez bizonyos feltételeknek kell megfelelni.

Mikor lehetséges az ingatlan értékének 80%-át meghaladó hitel felvétele?

A jelzáloghitel folyósítása előtt a pénzintézetek felmérik a hitel-érték arányt (LTV), ami a hitelösszeg és az ingatlan értéke közötti arányt mutatja. Általában a bankok nem nyújtanak hitelt, amely meghaladja az ingatlan piaci értékének 80%-át. Például, ha egy ház 200 000 eurót ér, akkor a maximális hitelösszeg 160 000 euró lehet.

Ez a korlát az 1995. április 22-i Hitel- és Takarékpénztári Minisztériumi Bizottság (CICR) döntésén alapul, amely azt javasolta, hogy az ingatlanok jelzáloghitelének összege ne haladja meg a 80%-ot. E szabály azonban nem kötelező, és indokolt esetekben a pénzintézetek 80%-ot meghaladó, sőt esetenként 100%-os hitelt is nyújthatnak.

Az ingatlan értékét meghaladó hitel felvétele feltételei

Bár elméletben lehetséges ingatlanfedezettel meghaladó hitelt felvenni, ehhez több feltételnek is teljesülnie kell. Elsősorban a banknak ellenőriznie kell az általános követelményeket, mint például az ingatlanértékbecslést és a hitelfelvevő anyagi helyzetét. Ezt követően a banknak meg kell győződnie arról, hogy indokolt okok miatt emelni kell a hitelösszeget.

Ilyen esetek lehetnek például:

• további pénzügyi források szükségessége az ingatlan felújításához vagy modernizálásához;
• az ingatlanügynöki, közjegyzői vagy egyéb vásárlással kapcsolatos költségek bevonása a hitelbe;
• más hitelkivételek vagy adósságok rendezésének szükségessége a jelzáloghitel felvételekor.

Ezeket az okokat dokumentálni és részletesen leírni kell a jelzálogszerződésben. Például szükség lehet felújítási költségvetésre vagy a vállalkozókkal kötött szerződésekre, hogy alátámasszák a nagyobb összeg szükségességét.

Az ingatlan értékét meghaladó hitelfedezet további garanciái és kockázatai

Az ingatlan értékét meghaladó hitel felvétele bizonyos kockázatokkal jár, és további garanciákat igényel a banktól. A pénzintézetek szigoríthatják a hitelfeltételeket és további védelmi intézkedéseket írhatnak elő.

További garanciák a pénzintézet részéről

A hitel nem fizetésének kockázata miatt a bank további garanciákat kérhet, mint például:

• kiegészítő biztosítás kötése az ingatlan értékét meghaladó összegre;
• kezesek bevonása, akik a fő hitelfelvevő fizetésképtelensége esetén visszafizetik az adósságot;
• Másodlagos jelzálog bejegyzése egy másik ingatlanra további biztosíték biztosítására.

A megnövekedett kockázatok és követelmények miatt a pénzintézetek ritkán vállalnak ilyen tranzakciókat, és a jóváhagyási folyamat bonyolultabb lehet.

Adóellenőrzés kockázatai

Azok a hitelfelvevők, akik az ingatlan értékét meghaladó összegű hitelt vesznek fel, további adóellenőrzésnek vethetik alá magukat. Az adóhatóság gyanakvása felmerülhet, hogy az ingatlanok értékeit túlértékelik a nagyobb hitel érdekében, ami vizsgálatot és esetleges jogi következményeket vonhat maga után, beleértve a csalás vádját vagy hamis információk szerepeltetését hivatalos dokumentumokon.

Alternatív módszerek a nagyobb összeg megszerzésére

Az ingatlan értékénél nagyobb összegű jelzáloghitel felvétele helyett érdemes alternatív finanszírozási lehetőségeket mérlegelni. Néhány bank speciális hiteltermékeket kínál, amelyek összekapcsolják az ingatlanvásárlást a szükséges kiadásokkal:

• A vásárlás-felújítás jelzáloghitel nemcsak az ingatlan árát, hanem a felújítási költségeket is magában foglalja;
• A vásárlási és likviditási jelzáloghitel további forrásokat biztosít a vásárláshoz kapcsolódó különböző költségekhez.

Az első esetben a hitelt nem egyszerre adják ki, hanem részletekben a felújítási munkák befejezésekor, ami segíti a folyamat ellenőrzését. A második esetben gyakran szükség van egy második ingatlanra, amelyet további fedezetként zálogba helyeznek.

Így, ha nagyobb összegű hitelt kell felvennie, lényeges, hogy alaposan felkészüljön, megerősítse az összes kiadást, és figyelembe vegye az adóellenőrzés és a további kötelezettségekkel járó kockázatokat a pénzintézettel szemben.