Hogyan értékesítsünk és vásároljunk házat egyszerre
Egy lakás eladása és egy másik vásárlása egyidejűleg valóságos kihívás, amely alapos előkészületeket és az összes fázis pontos összehangolását igényli. Azért, hogy minden gördülékenyen menjen, hozzáértően kell irányítani a folyamatot, figyelembe véve a jogi és pénzügyi tényezőket, valamint az időzítést. A legoptimálisabb, ha ezt szakértőre bízza, de saját maga is véghez viheti, ha követi a tervet. Így teheti meg.
1. lépés: Pénzügyi helyzetének felmérése Először is tisztázza, mennyit ér a jelenlegi ingatlana. Kérjen értékbecslést, és tegye piacra az eladni kívánt házat. Ha van rá mód, az eladásból származó előleget felhasználhatja az új ház megvásárlásához. Ebben az esetben tanácsos előzetes adásvételi szerződést kötni hosszú távra, hogy legyen ideje minden ügyintézésre.
2. lépés: Az adásvétel tervezése Jogi oldalról az egyidejű ingatlaneladás és vásárlás teljesen törvényes, és gyakorta előfordul. A kulcs az, hogy a két folyamatot szinkronizáljuk, hogy elkerüljük az időbeli csúszásokat vagy anyagi veszteségeket. Különös figyelmet fordítson a tranzakciók sorrendjére és a jelzáloghitel helyzetére, ha van ilyen.
Ha az első ingatlanához adókedvezményeket kapott (például „első otthonnak” minősül), fontos, hogy az eladást követő egy éven belül új lakást szerezzen be a kedvezmények megtartása érdekében.
Gyakorlati lépések:
1. Jelenlegi ingatlan eladása Érintkezhet ingatlanügynökkel vagy saját maga kereshet vevőt. Javasolt több időt szánni a tranzakcióra - például kb. hat hónapot az adásvételi szerződés (rogito) aláírása előtt. Ez elegendő időt biztosít az új otthon keresésére. Egy másik megoldás a vevővel való megegyezés a későbbi kulcsátadásról.
2. Új lakás keresése Ezzel egyidejűleg keressen megfelelő lakást vagy házat, reális költségvetést meghatározva. Ha gyorsan talál alkalmas lehetőséget, megállapodhat a beköltözés időpontjában, és így időt nyer a javításokra, vagy felfüggesztő feltétellel vásárolhat, amikor a vásárlás a jelenlegi ház eladásától függ. Jobb, ha az ilyen megállapodásokat szakember segítségével formalizálja.
3. Határidők összehangolása A legbonyolultabb rész a kulcsok átadása és a tranzakciók lezárása. Létfontosságú, hogy a napokat pontosan összeegyeztesse a közjegyzővel, hogy a szerződések aláírása és a pénz átutalása fennakadás nélkül zajlódjon. Ez garantálja, hogy elegendő forrás álljon rendelkezésre mindkét tranzakció lebonyolításához.
Egyetlen ingatlancéggel való együttműködés
Egyetlen ingatlanügynökség alkalmazása az eladás és vásárlás során jelentősen leegyszerűsítheti a folyamatot. Egy ügynök jobban tudja koordinálni a két tranzakciót, minimálisra csökkentve a félreértések kockázatát, személyreszabott segítséget nyújtva. Válasszon egy megbízható céget, amely felméri az ingatlanát, és megfelelő vételi lehetőséget talál, hozzáértően megszervezve az egész folyamatot.
Mit tegyen, ha jelzálogja van?
Ha eladásra szánt ingatlanján jelzáloghitel van, több lehetőség is rendelkezésre áll:
- Előzetesen törlessze jelzáloghitelét az eladásból befolyt összegből. Ez a legnépszerűbb alternatíva.
- Ha lehetőség van, ruházza át a jelzálogot a vevőre (ezt accollo-nak nevezik).
- Kérjen „áthidaló” kölcsönt az átmeneti időszak finanszírozására.
- Jelzálogátvitel új ingatlanra, a fedezet cseréjével.
Bármely esetben közjegyzői részvétel és banki megegyezés szükséges a fennmaradó tartozás pontos meghatározásához.
Hogyan lehet eladni és vásárolni házat ingatlanügynök nélkül?
Ingatlant közvetítő nélkül is adhat el és vehet, de ez több erőfeszítést igényel. Közjegyzőre továbbra is szükség lesz az adásvételi szerződés (rogito) elkészítéséhez, mely hivatalosan átruházza a tulajdonjogot.
Teendők:
- Készítsen előzetes megállapodást (kompromisszumot), amely mindkét felet köti a tranzakcióhoz.
- Dokumentumok előkészítése: energetikai tanúsítvány (APE), kataszteri iratok és egyéb papírok.
- A vevő választ közjegyzőt, hogy az ügylet hivatalossá váljon.
Mennyi ideje van eladni az „első otthonát”?
Ha igénybe vette az „első otthon” vásárlására szolgáló juttatásokat, fontos, hogy két éven belül eladja a régi lakást, és újat vásároljon (a 2025. január 1-jétől hatályos 2024. évi költségvetési törvény szerint). Ez a szabály a 2024-ben létrejött ügyletekre is vonatkozik.
Hogyan foglalhat le új otthont anélkül, hogy eladná a régit?
Egy új lakás foglalása a jelenlegi eladását megelőzően a következőképpen lehetséges:
- Tegyen feltételes vételi ajánlatot, ahol a vásárlás a meglévő ingatlan sikeres eladásától függ. Ilyenkor letétet fizet, amelyet az ingatlanügynök az előzetes szerződés aláírásáig megőriz.
- Az ajánlatban adjon meg egy érvényességi időt (például 3 hónap). Ha az ingatlan ez alatt nem kel el, a letéti összeg visszajár, és a tranzakció érvénytelen.
- A kompromisszum előzetes megállapodás, amely rögzíti a felek szándékait a formális lezárás előtt.
Mennyibe kerül eladni és venni egy házat?
Vevő költségei:
- Regisztrációs adó: az „első otthon” kataszteri értékének 2%-a, a „második otthon” 9%-a (minimum 1000 euró).
- Jelzáloghitel-adó: 50 euró.
- Kataszteri adó: 50 euró.
- ÁFA (fejlesztőtől való vásárlás esetén): 4% „első otthon”, 10% „második otthon”.
- Közjegyzői szolgáltatások: az ingatlan értékének 1-2%-a.
- Ingatlanközvetítői díj: az eladási ár 2-5%-a (megállapodás alapján).
Eladó költségei:
- Ingatlanközvetítői díj: az eladási ár 2-4%-a + ÁFA.
- Tőkenyereség-adó: ha az eladás a vásárlástól számított 5 éven belül történik.
- Energetikai tanúsítvány (APE): körülbelül 200 euró.
- Közjegyzői díjak: ha a jelzáloghitel megszüntetésére van szükség.
Következtetés:
A lakások egyidejű adásvétele bonyolult, de megvalósítható feladat. A kulcs az, hogy alaposan megtervezzük az egyes lépéseket, okosan osszunk be időt és szükség esetén kérjük szakemberek támogatását. Ez segít elkerülni a felesleges kiadásokat és a stresszes helyzeteket.
