Hogyan adjunk el és vásároljunk házat egyszerre

Egy lakás eladása és azonnal egy másik megvásárlása egy nagyon is valós feladat, de gondos előkészítést és minden szakasz pontos összehangolását igényli. Ahhoz, hogy minden zökkenőmentesen menjen, hozzáértően kell irányítani a folyamatot, figyelembe kell venni a jogi és pénzügyi szempontokat, és helyesen kell kiszámítani az időt is. A legjobb, ha ezt szakemberre bízza, de saját maga is megteheti, ha a terv szerint cselekszik. Íme, hogyan kell csinálni.

Hogyan adjunk el és vásároljunk házat egyszerre

1. lépés: Értékelje pénzügyeit Először is határozza meg, mennyit ér jelenlegi lakása. Értékeltesse fel az eladni kívánt ingatlant, és helyezze piacra. Ha az idő engedi, az eladásból kapott foglalót felhasználhatja új otthon vásárlására. Ebben az esetben érdemes egy előzetes adásvételi szerződést kötni hosszú távra, hogy legyen ideje mindent megtenni.

2. lépés: Az adásvétel megtervezése Jogi szempontból az ingatlanok egyidejű eladása és vásárlása teljesen legális és meglehetősen gyakori. A lényeg a két folyamat összehangolása az időbeli eltolódások vagy a pénzügyi veszteségek elkerülése érdekében. Fordítson különös figyelmet a műveletek sorrendjére és a jelzáloghitel státuszára, ha van ilyen.

Ha első otthonát adókedvezményekkel vásárolta (például „első otthonként”), fontos, hogy az eladástól számított egy éven belül új otthont vásároljon ezen előnyök fenntartása érdekében.

Gyakorlati lépések:

1. Jelenlegi ingatlan eladása Felveheti a kapcsolatot egy ingatlanügynökkel, vagy saját maga is kereshet vevőket. Javasoljuk, hogy több időt szánjon a tranzakcióra - például körülbelül hat hónapot az adásvételi szerződés (rogito) aláírása előtt. Ez időt ad Önnek új otthon keresésére. Egy másik lehetőség, hogy a vevővel egy későbbi kulcsátadásban állapodjon meg.
2. Új lakás keresése Ezzel párhuzamosan keressen megfelelő lakást vagy házat, reális költségvetést meghatározva. Ha gyorsan talál megfelelő opciót, megállapodhat a beköltözés időpontjában, hogy legyen ideje a javításokra, vagy felfüggesztő feltétellel köthet üzletet (például a vásárlás csak a jelenlegi otthon eladása után történik). Jobb, ha az ilyen megállapodásokat szakember segítségével formalizálja.
3. Határidők összehangolása A legnehezebb szakasz a kulcsok átadása és a tranzakciók lebonyolítása. Fontos, hogy pontosan összehangoljuk a dátumokat a közjegyzővel, hogy a szerződések aláírása és a pénzátutalás késedelem nélkül történjen. Ez biztosítja, hogy elegendő pénz álljon rendelkezésre mindkét tranzakció lebonyolításához.

Egyetlen ingatlancéggel dolgozom együtt

Egyetlen ingatlanügynökség igénybevétele az ingatlan eladásához és vételéhez sokkal egyszerűbbé teheti a folyamatot. Egyetlen ügynök jobban koordinálhatja mindkét tranzakciót, minimalizálhatja a félreértések kockázatát, és személyre szabott segítséget nyújthat. Válasszon egy megbízható céget, amely fel tudja mérni az ingatlanát, megtalálja a megfelelő vételi lehetőséget, és hozzáértően megszervezi a teljes folyamatot.

Mit tegyél, ha jelzáloghiteled van?

Ha az eladott ingatlanon meglévő jelzálog van, több lehetősége is van:

• Fizesse ki jelzáloghitelét idő előtt az eladásból származó bevételből. Ez a legnépszerűbb lehetőség.
• Ha lehetséges, ruházd át a jelzáloghitelt a vevőre (ezt accollo-nak nevezik).
• Igényeljen „áthidaló” kölcsönt a tranzakciók közötti átmeneti időszak fedezésére.
• Jelzáloghitel átruházása új otthonra a fedezet (jelzáloghitel) egyik ingatlanról a másikra történő cseréjével.

Mindenesetre közjegyző részvétele és a bankkal kötött megállapodás szükséges a fennmaradó adósság pontos kiszámításához.

Hogyan adjunk el és vásároljunk házat ingatlanügynök nélkül?

Ingatlant eladhat és vásárolhat ingatlanközvetítő nélkül is, de ez több erőfeszítést igényel. Továbbra is szüksége lesz egy közjegyzőre az adásvételi szerződés (rogito) elkészítéséhez, amely hivatalosan is átruházza a tulajdonjogot.

Mit kell tenni:

• Készítsen előzetes megállapodást (kompromisszumot), amely mindkét felet köti az ügylethez.
• Dokumentumok elkészítése: energetikai tanúsítvány (APE), kataszteri dokumentumok és egyéb papírok.
• A vevő közjegyzőt választ az ügylet hivatalossá tételére.

Mennyi időd van eladni az „első otthonodat”?

Ha igénybe vette az „első otthon” vásárlására szolgáló juttatásokat, fontos, hogy két éven belül eladja a régi lakást, és újat vásároljon (a 2025. január 1-jétől hatályos 2024. évi költségvetési törvény szerint). Ez a szabály a 2024-ben megkötött ügyletekre is vonatkozik.

Hogyan „foglalj le” egy új otthont anélkül, hogy eladnád a régit?

Egy új lakás „foglalásához” a jelenlegi eladása előtt a következőket teheti:

• Tegyen feltételes vételi ajánlatot , ahol a vásárlás az ingatlan sikeres eladásától függ. Ebben az esetben foglalót fizet, amelyet az ingatlanügynök az előzetes szerződés aláírásáig megtart.
• Az ajánlatban adjon meg egy érvényességi időt (például 3 hónap). Ha az ingatlant ez idő alatt nem sikerül eladni, a foglalót visszafizetik, és a tranzakció érvénytelen.
• A kompromisszumkötés egy előzetes megállapodás, amely rögzíti a felek szándékait, mielőtt minden formaság lezárulna.

Mennyibe kerül eladni és megvenni egy házat?

A vevő költségei:

• Regisztrációs adó : az „első otthon” kataszteri értékének 2%-a, a „második otthon” 9%-a (legalább 1000 euró).
• Jelzáloghitel-adó : 50 euró.
• Kataszteri adó : 50 euró.
• ÁFA (fejlesztőtől történő vásárlás esetén): 4% „első otthon” esetén, 10% „második otthon” esetén.
• Közjegyzői szolgáltatások : az ingatlan értékének 1–2%-a.
• Ingatlanközvetítői jutalék : az eladási ár 2–5%-a (megállapodás szerint).

Az eladó költségei:

• Ingatlanközvetítői jutalék : az eladási ár 2–4%-a + ÁFA.
• Tőkenyereség-adó : Ha az eladás a vásárlástól számított 5 éven belül történik.
• Energetikai tanúsítvány (APE) : körülbelül 200 euró.
• Közjegyzői díjak : ha meg kell szüntetni a jelzáloghitelt.

Következtetés

A lakások egyidejű adásvétele összetett, de megvalósítható folyamat. A lényeg az, hogy minden szakaszt gondosan megtervezzünk, bölcsen osszunk be időt, és szükség esetén szakemberek segítségét vegyük igénybe. Ez segít elkerülni a felesleges kiadásokat és a stresszt.