Hogyan működik a kilakoltatási eljárás a bérleti díj nemfizetése esetén?

A bérleti díj nemfizetése miatti kilakoltatás egy jogi mechanizmus, amely lehetővé teszi az ingatlan tulajdonosa számára, hogy kiürítse az ingatlant. Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a járulékos költségeket (például a közüzemi díjakat), az ingatlan tulajdonosa jogainak védelmében kezdeményezheti a fizetés nélküli kilakoltatást. Ezt egy kilakoltatási értesítés kiállításával teszik meg, amelyet egy ügyvédnek kell elkészítenie. Ez a dokumentum kötelezi a bérlőt, hogy meghatározott időn belül kiürítse az ingatlant, és tartalmaz egy idézést a bíróság elé, ahol a kilakoltatást megerősítik.

Hogyan működik a fizetésképtelenség miatti kilakoltatás?

A fizetés elmulasztása esetén alkalmazandó kilakoltatási eljárást az olasz polgári törvénykönyv 658. és azt követő cikkei szabályozzák. A jogszabály egy különleges eljárást ír elő, amely lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a bérleti díj nemfizetése esetén a következőket kapja:

- a bérleti szerződés idő előtti felmondása;
- ingatlanok felszabadítása és visszaadása;
- bérleti díjhátralékok behajtása.

Ha egy bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a közüzemi számlákat, a bérbeadó azonnali intézkedéseket hozhat jogai védelme érdekében. Fontos gyorsan cselekedni, hogy elkerüljük a nagy adósság felhalmozódását, amely megnehezíti a pénzbehajtást. Egyetlen befizetés elmulasztása lehet baleset vagy átmeneti probléma, de ha a fizetés elmaradása eléri a két hónapot, az komoly jelzés a bérbeadó számára.

A kilakoltatás megindításának feltételei

A fizetésképtelenség miatti kilakoltatási eljárás megindításához két feltételnek kell teljesülnie:

1. Írásos és regisztrált bérleti szerződés rendelkezésre állása.
2. A bérlő általi bérleti díj vagy többletköltségek nemfizetésének ténye.

A kilakoltatás lehetetlen, kivéve, ha a bérleti szerződést írásban rögzítették és regisztrálták az adóhatóságnál. A szóbeli megállapodások vagy a „vétség alatt” fizetett bérleti díj nem jogosít fel a kilakoltatásra. Ilyen esetekben a tulajdonosnak más védelmi formához kell folyamodnia - a helyiség illegális birtokból való felszabadítását kell követelnie.

Ami a fizetés elmulasztását illeti, a lízing típusától függően különbségek vannak:

- Lakáshitel: A 392/78. számú törvény 5. cikkelye értelmében elegendő egyhavi bérleti díj nemfizetése, vagy legalább kéthavi bérleti díjjal egyenértékű közüzemi számlahátralék.
- Nem lakáscélú bérleti szerződések (pl. kereskedelmi): A „kisebb szerződésszegés” kritériuma (a Polgári Törvénykönyv 1455. cikke) érvényes. A bíró értékeli a szerződésszegés súlyosságát. Általában ugyanazokat a kritériumokat alkalmazzák, mint a lakáscélú bérleti szerződések esetében.

Nemfizetés miatti kilakoltatási eljárás kezdeményezhető, ha a bérlő legalább 20 napig nem fizeti a bérleti díjat vagy a járulékos költségeket (például a közüzemi díjakat). Ezt megelőzően a kilakoltatási eljárás nem folytatható. Nem lakáscélú bérleti szerződések esetén a bíró határozza meg a jogsértés súlyosságát, különösen, ha a fizetés elmaradása ismételt.

A kilakoltatási eljárás szakaszai

A fizetésképtelenség miatti kilakoltatási eljárás szigorúan szabályozott, és kötelező ügyvédi részvételt igényel. A főbb lépések a következők:

1. A kilakoltatási értesítés elkészítése és elküldése: A tulajdonos elkészíti a kilakoltatási értesítést, és egyidejűleg a bírósági végrehajtón keresztül idézést küld a kilakoltatás megerősítésére. Az értesítés és a bírósági tárgyalás időpontja között legalább 20 napnak kell eltelnie, kivéve, ha a tulajdonos ennek az időszaknak a lerövidítését kéri.
2. Bírósági tárgyalás: A tárgyaláson a bíró a következőket teheti:
- megerősíteni a kilakoltatást;
- halasztást biztosít a bérlőnek a tartozás visszafizetésére;
- az ügyet át kell tenni a rendes bírósági eljárásra, ha a bérlő kifogást emel a kilakoltatás ellen.

A kartabi reform által előidézett változások

A Cartabia reform megváltoztatta a kilakoltatásról szóló értesítés és annak megerősítésének eljárását. Mostantól kötelező, hogy az értesítést a végrehajtó kézbesítse a bérlőnek. A kilakoltatás megerősítésének folyamata egyszerűsödött: ha a bérlő nem jelenik meg a bíróságon, a bíró azonnal megerősítheti a kilakoltatást anélkül, hogy végrehajtási okiratot kellene kiállítania a bírósági hivatalban. A reform a minősített elektronikus levél (PEC) használatát is ösztönzi az eljárás egyszerűsítése és a határidő csökkentése érdekében.

Mi történik a kiköltözési értesítés benyújtása után?

Ha a bérlő a felszólítás kézhezvételét követően nem üríti ki önként a helyiséget, a bérbeadó végrehajtási eljárást indíthat a kilakoltatás kikényszerítése érdekében. Ez az eljárás a következő lépéseket foglalja magában:

1. A bíró megerősíti a kilakoltatást, és végrehajtási végzést ad ki az ingatlan elhagyására.
2. A bérlő kap egy határidőt (általában 10 napot) a helyiség önkéntes elhagyására.
3. Ha a bérlő nem tesz eleget a követelménynek, a végrehajtó értesíti őt a kilakoltatásról (az úgynevezett kilakoltatási értesítés).
4. A végrehajtó határidőt tűz ki, ameddig a helyiséget el kell hagyni.
5. Ha a bérlő továbbra is elfoglalja az ingatlant, a végrehajtó rendőrségi beavatkozást kér a kilakoltatás kikényszerítése érdekében.

A helyiség kiürítéséig a bérlő köteles továbbra is fizetni a bérleti díjat, és szükség esetén viselni a tulajdonos perköltségeit.