Miként zajlik a kilakoltatás bérleti díj elmaradása esetén?

A bérleti díj meg nem fizetése miatti kilakoltatás egy jogi folyamat, amely lehetőséget ad az ingatlantulajdonosnak az ingatlan kiürítésére. Ha a bérlő nem teljesíti a bérleti díjat vagy az egyéb kötelezettségeket (például közüzemi díjak), a tulajdonos jogainak védelme érdekében kezdeményezheti a kilakoltatást. Ehhez kiadnak egy kilakoltatási értesítést, melyet egy ügyvéd készít el. Ez a dokumentum felszólítja a bérlőt, hogy határidőre ürítse ki az ingatlant, és tartalmazza a bírósági idézést, ahol a kilakoltatást jóváhagyják.

Hogyan működik a fizetésképtelenség miatti kilakoltatás?

A fizetési kötelezettség elmulasztás miatti kilakoltatási eljárás az olasz polgári törvénykönyv 658. és következő cikkei által van szabályozva. A törvény külön eljárást ír elő, amely lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a bérleti díj meg nem fizetése esetén a következőket érje el:

- a bérleti szerződés idő előtti megszüntetését;
- az ingatlan kiürítését és visszaszolgáltatását;
- a bérleti díj elmaradásának behajtását.

Ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat vagy a közüzemi számlákat, a bérbeadó azonnal intézkedhet jogainak védelmében. Fontos gyorsan reagálni, hogy elkerüljék a jelentős adósság felhalmozódását, amely megnehezíti a behajtást. Egy egyszeri fizetési mulasztás lehet véletlen vagy átmeneti probléma, de ha a késedelem eléri a két hónapot, az komoly figyelmeztetés a bérbeadó számára.

A kilakoltatás megkezdésének feltételei

A fizetésképtelenség miatti kilakoltatás kezdeményezéséhez két feltételnek kell fennállnia:

1. Írásban és hivatalosan regisztrált bérleti szerződés.
2. A bérleti díj vagy további költségek bérlő általi nemfizetésének ténye.

A kilakoltatás nem hajtható végre, ha a bérleti szerződés nincs hivatalosan rögzítve és regisztrálva. Szóbeli megállapodások vagy a „feketén” fizetett bérleti díjak nem jogosítanak fel kilakoltatásra. Ilyen esetekben a tulajdonosnak más jogi védelmi eszközhöz kell folyamodnia, például az ingatlan jogtalan birtoklása ellen kell fellépnie.

A fizetési mulasztás tekintetében a szerződés típusától függően eltérések vannak:

- Lakásbérlet: Az 1978/392. törvény 5. cikke szerint elegendő egyhavi bérleti díj elmulasztása, vagy legalább kéthavi bérleti díjnak megfelelő közüzemi elmaradás.
- Nem lakás célú bérleti szerződések (pl. kereskedelmi): Itt a „kisebb szerződésszegés” kritériuma érvényes (polgári törvénykönyv 1455. cikke). A bíró értékeli a szerződésszegés mértékét. Általában ugyanazokat a mércéket alkalmazzák, mint a lakásbérleteknél.

A bérleti díj meg nem fizetése miatti kilakoltatás kezdeményezhető, ha a bérlő legalább 20 napig nem fizeti a bérleti díjat vagy a járulékos költségeket (például közüzemi díjakat). Ezen idő előtt a kilakoltatás nem indítható meg. Nem lakás célú szerződések esetén a bíró értékeli a jogsértés súlyosságát, különösen, ha a fizetési késedelem többször előfordul.

A kilakoltatási eljárás lépései

A fizetésképtelenség miatti kilakoltatási eljárás szigorúan szabályozott, és kötelező ügyvédi közreműködést igényel. A legfontosabb lépések a következők:

1. Kilakoltatási értesítés elkészítése és kiküldése: A tulajdonos elkészíti a kilakoltatási értesítést, és egy bírósági végrehajtón keresztül idézést küld a kilakoltatás megerősítésére. Az értesítés és a bírósági tárgyalás között legalább 20 napnak el kell telnie, hacsak a tulajdonos nem kér rövidebb időt.

2. Bírósági tárgyalás: Itt a bíró dönthet:
- a kilakoltatás megerősítéséről;
- fizetési halasztást adhat a bérlőnek;
- az ügyet rendes bírósági eljárásra utalhatja, ha a bérlő tiltakozik.

A Cartabia reform által bevezetett változások

A Cartabia reform módosította a kilakoltatási értesítés és annak megerősítésének folyamatát. Mostantól kötelező, hogy az értesítést a végrehajtó kézbesítse a bérlő részére. A kilakoltatás megerősítése egyszerűsödött: ha a bérlő nem jelenik meg a bíróságon, a bíró azonnal jóváhagyhatja a kilakoltatást, végrehajtási dokumentum kiállítása nélkül. A reform ösztönzi a minősített elektronikus levél (PEC) használatát is az ügyintézés megkönnyítése és határidők csökkentése céljából.

Mi történik a kilakoltatási értesítést követően?

Ha a bérlő a felszólítást követően nem üríti ki az ingatlant önként, a bérbeadó végrehajtási eljárást indíthat a kilakoltatás kikényszerítésére. E folyamat lépései:

1. A bíró megerősíti a kilakoltatást, és végrehajtási parancsot ad ki az ingatlan elhagyására.
2. A bérlő kap egy határidőt (általában 10 napot) az önkéntes távozásra.
3. Ha a bérlő nem tesz eleget, a végrehajtó értesíti őt a kilakoltatásról (az úgynevezett kilakoltatási értesítés).
4. A végrehajtó meghatározza az időpontot, ameddig az ingatlant el kell hagyni.
5. Ha a bérlő nem hagyja el az ingatlant, a végrehajtó rendőrségi segítséget kérhet a kilakoltatás végrehajtására.

Az ingatlan kiürítéséig a bérlő köteles továbbra is fizetni a bérleti díjat, és szükség esetén vállalnia a tulajdonos jogi költségeit.