Milyen hatásokkal jár, ha egy ingatlant a kataszteri értéknél olcsóbban adunk el?

Az ingatlanoknak van egy kataszteri értékük, amelyet úgy számítanak ki, hogy a jövedelmet 5 százalékkal és egy együtthatóval szorozzák meg; ez az alap az adók – regisztrációs, jelzálog- és kataszteri – kiszámításához. A törvény nem követeli meg, hogy minimum áron történjen az értékesítés, de a kataszteri érték alatti árkínálat mindkét fél számára kockázatot jelent: adóvizsgálatokat és egyetemleges felelősséget.

A magánszemélyek számára 2006 óta kötelező ár-érték arányos rendszerben mindig a kataszteri érték alapján számolják ki az adókat, nem a megadott ár alapján, így a vevő nem spórol meg pénzt, hanem a kataszteri érték után fizet. Ha az ár túl alacsony, például az OMI 70 százaléka alatt van, az adóhivatal a megfizetetlen összegeket átvállalja, és az OMI, jelzálog vagy értékbecslés alapján újraértékeli az ingatlant, újraszámítja az eladó tőkenyereségét, valamint 90-180 százalék közötti büntetéseket és kamatokat vet ki.

Példaként nézzük a 2025-ös évet: 800 eurós hozam esetén a kataszteri érték 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 euró; ha az eladási ár 60 000 euró, akkor a 36 600 eurós különbség gyanússá válik, újraértékelést és akár 65 880 eurós büntetést vonhat maga után.

A vevő egyetemleges felelősséggel bír, további adókat és bírságokat fizet, még ha keveset is fizetett, míg az eladónak a nyereség és a személyi jövedelemadó újbóli kiszámítása alapján is kell fizetnie, valamint büntetéseket is kaphat.

Az ellenőrzések elkerülése érdekében ajánlott a kataszteri értéknél nem alacsonyabb árat feltüntetni, az „ár-érték” módszert alkalmazni, amely magánszemélyek esetében automatikus, értékbecslést végezni, ha az ár objektív okok, például nedvesség vagy közeli hulladéklerakó miatt alacsony, csak banki átutalásokat használni, készpénzt nem, és rokonoknak történő eladás esetén indokolt okirattal szimbolikus árat feltüntetni, figyelembe véve a közvetett ajándékozás kockázatát.

A szerződési szabadság értelmében a törvény nem ír elő minimális árat, de a kataszteri érték továbbra is a legkisebb adóalap; 2025-re az együtthatók 110 az első lakásoknál és 120 a második vagy más típusú ingatlanoknál.

Az ellenőrzés során az egyetemleges felelősség van érvényben: az adóhatóság mindkét féltől behajthatja az adót értesítés, befizetés és kényszerbehajtás révén.

Összességében a 10–20 százalékos árcsökkentés általában alacsony kockázatú, ha indokolt; az OMI 70 százaléka alatti árcsökkenés magas kockázattal jár, és szakértői felülvizsgálatot és tapasztalt közjegyzőt igényel; a gyermekeknek történő értékesítés közepes kockázatú, névértéket tartalmazó okirattal és örökösödési konzultációval. Hasznos linkek: Az Agenzia Entrate weboldala a prezzo-valore és a 2025-ös OMI tekintetében.