Lehetséges az ingatlan bérbeadása ingyenesen?

Elképzelhető: bérelsz egy szép lakást, berendezed saját ízlésed szerint, és minden apró részletébe belefekteted a szívedet és lelkedet. Majd változnak a körülmények, és úgy döntesz, hogy valakinek ingyen adod használatra. De lehetséges ez jogilag?

Mi az az ingyenes használati megállapodás?

Az olasz polgári törvénykönyv 1803. cikke szerint az ingyenes használati megállapodás (comodato d'uso) olyan egyezség, amely szerint az egyik fél (a commodator) ingóságot vagy ingatlant ad át a másik félnek (a commodatornak) meghatározott időre vagy célra. A megállapodás lejárta után az ingatlant vissza kell adni.

De mi történik, ha bérelt lakást adunk ingyen használatra? Lehet-e azt valakié szabadon, mintha a sajátja lenne?

Bérlő ingatlanba adhat egy lakást?

Olaszországban a bérlő (konduktor) adhat bérbe egy lakás részét, de bizonyos feltételekkel csak. Ha a bérleti szerződés nem tiltja kifejezetten az albérletet, elég, ha a szándékát bejelenti a lakás tulajdonosának (locatore) és megadja az albérlő adatait.

Azonban az egész lakás bérbeadásához írásos hozzájárulás szükséges a bérbeadótól. Ezt az 1978. július 27-i 392. törvény 2. cikke szabályozza, amely kimondja:

"A bérlő nem adhatja bérbe teljes egészében az ingatlant a bérbeadó hozzájárulása nélkül, vagy nem adhatja át a bérletet harmadik félnek. Ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérlő jogosult az ingatlan egy részének bérbeadására, előzetesen ajánlott levélben értesítve a bérbeadót, feltüntetve az albérlő nevét, a szerződés időtartamát és a bérbe adott helyiséget."

Lehetséges bérlakást ingyen használatra átadni?

Mivel az ingyenes használati szerződés nem von maga után fizetést, lehetséges-e ezen keresztül bérletet adni?

Itt ugyanazok az alapelvek érvényesek, mint az albérlet esetében:

• Ha a bérleti szerződés nem tiltja a lakás ingyenes használatba adását, a bérlő ezt az ingatlan tulajdonosának bejelentésével teheti meg.
• Ha a szerződés tartalmaz albérleti és ingyenes használatba adási tilalmat, akkor a bérbeadó írásbeli engedélye szükséges.

Ellenkező esetben a lakás átadása harmadik félnek a tulajdonos beleegyezése nélkül szerződésszegésnek minősül, és a bérlő felmondásához és kilakoltatásához vezethet.

Bérelhet-e az, aki kapott ingatlant ingyen használatra?

Tegyük fel, hogy a lakás tulajdonosa térítésmentes használati szerződés alapján átadta másnak. Az illető bérbeadhatja-e azt?

Az Olasz Polgári Törvénykönyv 1804. cikke szerint a kommodátor csak a szerződésben meghatározott feltételek szerint használhatja az ingatlant, és nem adhatja át harmadik félnek a kommodátor beleegyezése nélkül.

Engedély nélkül ha kiadja bérbe a lakást, a kommodátor:

• Követelheti az ingatlan azonnali visszaszolgáltatását.
• Kártérítési igényt terjeszthet elő.

Ki fizethet adót a bérbeadásból származó bevétel után?

Ha az ingyenes használatra átadott ingatlant bérbe adják, akkor felmerül a kérdés: ki a felelős az adó fizetéséért a kapott bevétel után?

A törvény szerint az adó mindig az ingatlantulajdonos nevére szól, még akkor is, ha valaki más kapja meg a tényleges fizetést. Így, ha a kommodátor bérbe adta a lakást, az adófizetési kötelezettség az ingatlan tulajdonosát (kommodátorát) terheli, mivel ő marad az ingatlan törvényes tulajdonosa.

Ezt az elvet az 504/1992. sz. törvényerejű rendelet 1. cikkének (2) bekezdése rögzíti, amely kimondja, hogy az ingatlanadót a tulajdonos fizeti, függetlenül attól, hogy abból ténylegesen kinek származik bevétele.

Következtetés

A bérelt lakás ingyen használatra történő átadása lehetséges, de a bérleti szerződés feltételeit alaposan kell megvizsgálni. Ha nincs tiltás, akkor elegendő értesíteni a bérbeadót. Ha az átadást megtiltják, az ő hozzájárulása szükséges.

Ugyanez vonatkozik a kommodátorra is: ha bérbe akarja adni a használatra kapott ingatlant, ahhoz a tulajdonos engedélye szükséges.

Az ilyen ügyekhez kapcsolódó jogi ismeretek segítenek elkerülni a kellemetlen következményeket - a szerződés felbontásától a pénzügyi szankciókig.